房地产项目的租售方法

    房地产开发项目的租售收益是指房地产出售或销售收入减去经营费用之后的余额。租售收益的高低与租售价格有关，与其选择的租售方法也有很密切的关系。适宜的房地产租售方法，可使房地产开发项目租售收益提高；反之，不当的租售方法将会降低房地产开发项目的租售收益。
　　发展商可根据所开发物业的特点来选择租售方法。下面介绍几种常见的销售方法。
　　一、异地销售
　　这种方法只有在特殊的情况下才能使用。它适合那些满足人们规律性移动的房地产的销售，适合那些以满足外地用户需要为目的而建造的房地产。如，瑞士中部山区是夏季欧洲人避暑胜地，该处的乡间别墅对当地人没有多大的吸引力，但对其周围国家的人来讲却非常有价值。因此，采用异地销售的方式效果很好。厦门东郊的乡间别墅，采用异地销售方式销售，300平方米的二层小楼，售价达50万美元；又如北京的一些高档写字楼的异地销售，也取得了较高的收益。
　　二、预售
　　房地产预售是在房地产建成之前卖掉的销售方式。它可以提前收回建房资金，减少投资风险，减轻房地产建设过程中的资金压力，减少银行贷款，因而降低投资成本，提高资金周转率，使房地产开发商能及时抓住投资机会、获取较稳定而可观的利润。但邓售在房地产市场处于景气上升时期可能将一部分利润让予购买者。我国有关商品房的预售规定如下：
　　（一）预售商品房的条件
　　（1）全部土地使用权出让金已经交付，已有土地使用权证书；
　　（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　（二）办理预售登记须提交的文件
　　（1）上述（1）至（3）的证明材料；
　　（2）营业执照和资质等级证书；
　　（3）工程施工合同；
　　（4）预售商品房分层平面图；
　　（5）商品房预售方案。
　　（三）核发预售许可证明
　　房地产开发主管部门在接到申请30日内给予答复，同意的核发预售许可证明，不同意的说明理由。
　　预售时包括中介人（经纪人），向预购人出示这一证明。
　　（四）预售合同
　　当事人双方签订预售合同，该合同须到当地政府房地产开发主管部门和土地管理部门备案。
　　预售合同应包括：商品房建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
　　（五）办理使用权、所有权登记手续
　　购买人须在商品房交付使用之日起，（现售房为合同签订之日起）90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　三、分期付款销售
　　分期付款销售是常见的房地产销售方法，通常分为个人分期付款销售和个人住房抵押贷款销售。个人分期付款销售的方法是由购房者与房地产发展商达成分期付款协议的方法销售房屋，主要对象是有稳定的、较高收入的、信用较好的个人或是某种行业发展前景较好的公司；个人住房抵押贷款的方法是个人在购买房屋的同时向银行申请以房屋作抵押贷款购房，购房以后，购房者只与银行有贷款关系，按抵押贷款合同分期偿还贷款本息。
　　采用这种方法，房地产发展商可以较快的得到部分建设资金，其余房款又有一定利息。另外，对分期付款销售的价格还可以定的稍高一些，使开发商得到更多的利益。

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