房地产开发策划：如何项目设计任务书

　　概念模糊，细部要求不恰当的房地产开发策划设计任务书，很难触发设计人员的创作灵感和创新意识，甚至于会造成很多徒劳无益的返工和修改，

　　其实，房地产开发策划不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。而一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的房地产开发策划设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。

　　因此，成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。

　　那么，房地产开发策划如何更清晰地编制项目设计任务书呢？笔者多年来的操作经验如下：

　　一、房地产开发策划的任务书编制紧前条件

　　市场调研完成，已取得土地使用权。

　　二、房地产开发策划的编制内容依据

　　已通过公司最终审定的市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复，市场定位和设计指标。

　　三、房地产开发策划的编制内容描述

　　1、介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。

　　2、介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。

　　3、分阶段实施滚动开发的大至区域范围。

　　4、规划和建筑风貌趋向。

　　5、市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。

　　6、规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。

　　7、住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。

　　8、公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。

　　9、样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。

　　10、设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。

　　11、作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。

　　12、完成期限：注意尽量给予充足的时间。一般情况下不得少于30~40个工作日，房地产开发策划www.fangxiucai.com催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。

　　四、房地产开发策划的设计任务书的跟踪补充

　　1、在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如果引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。

　　2、当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。

　　五、房地产开发策划的设计任务书应附以下附件

　　1、当地规划部门出具的规划选址意见书。

　　2、标有规划红线的1：500地形图地形图（地处郊区的附1：1000的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。

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