房地产开发项目的策划分析

　　在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是选择房地产开发项目投资意向、进行房地产开发项目可行性研究、确定项目房地产开发项目开发方向重要的基础性工作。只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的房地产开发项目的营销战略，使企业立于不败之地。

　　房地产开发项目对市场调查的内容

　　房地产开发项目对市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。

　　房地产开发项目的市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。

　　一、房地产开发项目对市场调查的重要性

　　企业的生存环境是不断变化的，房地产开发项目必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。

　　现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。

　　二、房地产开发项目的市场调查主要内容

　　（1）政治法律环境调查

　　①  国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

　　②  有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》。

　　③  有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

　　（2）经济环境调查

　　①  国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

　　②  项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

　　③  一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

　　④  国民经济产业结构和主导产业。

　　⑤  居民收入水平、消费结构和消费水平。

　　⑥  项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

　　⑦  与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

　　⑧  财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

　　（3） 社区环境调查

　　社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

　　（4） 房地产开发项目对房地产市场需求和消费行为调查

　　①  消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

　　②  房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。

　　③  需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

　　④  购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

　　（5） 房地产产品调查。

　　①  房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

　　②  现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

　　③  新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况。

　　④  本企业产品的销售潜力及市场占有率。

　　⑤  建筑设计及施工企业的有关情况。

　　（6） 房地产价格调查。

　　①  影响房地产价格变化的因素，特别是企业价格政策对房地产企业定价的影响。

　　②  房地产市场供求情况的变化趋势。

　　③  房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

　　④  开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

　　⑤  国际、国内相关房地产市场的价格。

　　⑥  开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

　　⑦  价格变动后消费者和开发商的反应。

　　（7） 房地产促销调查。

　　①  房地产广告的时空分布及广告效果测定。

　　②  房地产广告媒体使用情况的调查。

　　③  房地产广告预算与代理公司调查。

　　④  人员促销的配备状况。

　　⑤  各种公关活动对租售绩效的影响。

　　⑥  各种营业推广活动的租售绩效。

　　（8） 房地产营销渠道调查。

　　①  房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

　　②  房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

　　③  租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

　　④  房地产租售客户对租售代理商的评价。

　　（9） 房地产市场竞争情况调查。

　　市场竞争对于房地产开发项目www.fangxiucai.com制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：

　　①  竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。

　　②  对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

　　③  对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

　　④  对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。

　　⑤  对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

　　⑥  对未来竞争情况的分析与估计等。

　　⑦  整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。

　　⑨  竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

本文关键字：项目  房地产开发  房地产策划，房地产策划