碧水庄园全案策划书

　　 碧水庄园全案策划书

　　 目　录

　　 第一章　前言

　　 第二章　项目总说明

　　 第三章　项目市场营销环境分析

　　 第四章　项目市场定位

　　 第五章　项目产品定位

　　 第六章　开发原则及营销策划

　　 第七章　项目推广战略

　　 第八章　项目推广手段

　　 第九章　销售前景展望

　　 第一章前言

　　 本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。

　　 第二章　项目总说明

　　 一.位置

　　 碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸桥18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项目，东至沙河镇豆各庄农田。

　　 二.规划概况

　　 碧水庄园第三期项目占地2000亩，第一、二期占地852亩，共占地2852亩。

　　 工期 面积（亩） 户数 销售状况 备注

　　 一期 350容积率：0.31绿化率：65% 238栋二层独立式建面：220-430100% 分两期开发完成，目前还剩余一块遗留地，准备6月间完工。80%的入住率。而且，大部分人长期在此居住。95年开发。

　　 二期 502容积率：0.14绿化率：80% 106栋10款北美风格建面：1000-300048%为环湖别墅售价为：2200-2700美金/平米。

　　 三期 2000现拟：容积率：0.15绿化率：75%以上 拟建400-410户风格未定现拟：分期开发

　　 三.项目现状

　　 碧水庄园第三期处于规划阶段

　　 四.交通状况

　　 碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅18公里，西至中关村科技园区西区10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站，步行10分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷，有多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。

　　 五.周边环境

　　 碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城北部历来为上风上水之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育，从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。

　　 第三章 项目市场营销环境分析

　　 一.　整体市场分析

　　 从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目14个，新增别墅项目现房供应量约为120万m2，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万m2，1700套别墅单位。潜在供应量约有40万m2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括的烂尾别墅有7个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转

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