主题策划：房地产项目开发的灵魂

　　 策划就像创作文章,需要有鲜明、独特的主题和统一的“中心思想”。主题是一个成功策划的灵魂,它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等等的各要素,像一根红线贯穿于整个项目策划之中,使策划的各个要素有机地组合成一个完整的策划作品。房地产策划没有主题,或有多个零散主题,或主题激发不了顾客的购买意愿,那么,策划的项目必然逃脱不了失败的命运。

　　 一、项目策划主题与主题策划

　　 项目策划主题

　　 房地产策划主题是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。项目策划主题包括宏观主题和微观主题。

　　 项目主题策划

　　 主题策划亦称概念设计或理念设计,是房地产策划的一项相当重要的内容,它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。主题策划是房地产策划的核心,通过主题策划的贯穿和支持,可以推动房地产项目开发的全面创新。主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念;广义的主题策划是指为项目开发所赋予的总体指导思想,是贯穿项目发展始终的“灵魂”。

　　 二、项目策划主题的作用

　　 策划主题是项目开发理念的抽象概括,它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的策划主题,它对整个房地产开发项目的作用:

　　 1、能统率、贯穿项目的各个环节,使项目的各个要素围绕着中心思想展开。2、能体现项目产品的综合设计创意,使产品在文化内涵上满足人们的精神需求,在品质功能上满足人们的物质需求。3、策划主题能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性。这种项目特有个性,无论在内容、气质上,还是在形式、手段上均独具一格,别人难于模仿。4、策划主题能使项目在推广时易于体现项目优势,赢得买家的广泛认同。5、策划主题能提升房地产产品的价值。策划主题作为概念资源,如果没有具体的内容来支撑是无价值可言的。如果它由具体的内容支撑着,就有一定的价值,这个价值就是人们所说的附加值之一。主题概念能提升房地产产品的价值,实际上就是使产品的附加值增大了。新颖、独创的主题概念,能使项目的价值高出同类项目的价值很多,但仍然很快销售出去。

　　 三、主题策划的基本要求

　　 l、运用创新或独到的思想理念。

　　 主题策划要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划入要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好,引导主题策划的新潮流。

　　 2、要领先引导消费者的需求。

　　 主题策划不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题策划总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”。像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定

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