政策、法规对商铺、住宅市场影响对比

　　 政策、法规对商铺、住宅市场影响对比摘要：由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点

　　 政策、法规对商铺、住宅市场影响对比

　　 对住宅市场的影响

　　 由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下：

　　 （１）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。

　　 （２）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然会留在市场，并有短期投资转向长期投资。

　　 （３）投资需求和自住需求保持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的观望，但是总体仍然会保持增长趋势。

　　 （４）产品需求出现两级分化，品质要求大大提高。一些依托大势而发展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的项目仍然会有需求。同时，不注重品质的项目将难以销售，而高品质项目仍然畅销。

　　 （５）长期市场信心仍然存在。上海居住条件仍然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。

　　 （６）政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。

　　 对商铺市场的影响

　　 （１）政策对商铺市场的打压并不明显。

　　 （２）传统商业的改造引发的需求增长空间很大。

　　 （３）由于商铺投资回报不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出现下降，出租主导型开发模式将越来越成为商业开发的主流模式。

　　 对比内容

　　 住宅

　　 商铺

　　 新政策税费（含契税、二手交易所承担的费用）

　　 1、非普通住宅税费由原来的1.5％调整到3%。2、二手房交易营业税由无到收取差价的5％，再调整到现在成交总价的5％。

　　 1、商铺契税没有做任何调整，还是原来的3％。2、二手商铺交易营业税有所变动由收取差价5％调整到现在成交总价的5％。

　　 去划速度以及投机群体

　　 1、由于一系列政策出台，促使市场趋与理性，大部分客户持观望态度。2、投机群体两极分化，强者更强，弱者将被淘汰，并将由短期投资转向长期投资。

　　 1、由于住宅市场的萧条，部分投资群体已经将投资方向转向了商铺。2、商铺投资也存在着两极分化，由于商铺转让所承担的费用问题，也将使商铺转向长期投资。

　　 投资回报率

　　 住宅投资回报率基本上在3％～5％之间。

　　 商铺投资回报率均在8％～12％之间，有的甚至达到15％。

　　 政策影响力

　　 目前，房产市场对住宅的影响相对较大，但此影响将会在相对柔和的过程中释放，使得住宅市场相对稳定。

　　 出台的一系列房产政策对商铺市场的影响并不明显。

　　 需求空间

　　 上海住宅是一个长期的空间，上海的住宅条件还是比较落后的，在一个长期的过程中住宅需求空间还很大。

　　 目前上海由于消费水平的提高，促使传统商业改革，使得商铺需求空间很大。

　　 银行利率

　　 住宅的利率近两年一直都在调整，今年更是将年利率由原来的5.31％调整到5.51％，最高浮动可达6.12％

　　 商铺的利率没有做过任何调整一直是6.12％

　　 办理登记费用（抵押费）

　　 住宅抵押费：200元

　　 贷款抵押费：100万以下（含100万）：总价×0.1%

　　 100万~2000万：100万×0.1%＋超出部分价格×0.04%

　　 基本结论

　　 市场进入调整期，后期的回落调整不可避免。这是促进市场回归健康发展，具有积极意义。投机需求开始被挤压，短期内市场将出现一定下跌，中长期保持平稳。项目市场差异化扩大，不同区域、不同品质的项目将面临不同的市场命运。投机下滑，自住需求开始抬头，投资由短期转向中长期。现阶段的项目投资要慎重、理性，需仔细分析项目的最终真实需求空间。在今后几年，只要是房子就能卖出的情况将不复存在，必须仔细甄选项目，具有实际需求支撑的项目仍然值得投资。

本文关键字：影响  商铺  房地产制度，房地产制度