政策、法规对商铺市场的影响

　　 政策、法规对商铺市场的影响摘要：2005年的商铺走势将从前几年的普涨行情，变为“个股”行情，受宏观调控、政府规划等一系列政策的影响

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　　 政策、法规对商铺市场的影响

　　 从2004年开始上海的房地产业政策层出不穷。2004年先后出台了关于土地、房产市场、信贷、银行按揭、经济适用房、市政配套房、动拆迁房等７项政策。其主要目的是抑制增长过快的房价。2005年更是在这方面加大了力度，今年3月份开始所有抑制房价的政策不断出台，房贷收紧利率上调、预售同备案撤销新制度、限制期房转让、营业税制度出台等等，均强加在了房产市场的头上。所以消费者纷纷持观望的态度，一时间市场成交大幅萎缩，而与之形成鲜明对比的是商铺的成交量却风生水起。住宅用房的投资回报率基本上在3％～5％，而商铺的投资回报率则稳定地保持在8％～12％，有的甚至达到15％以上，自然成了居民闲置资金的用武之地。而且商铺投资是一个长期过程，它不会因为房龄增长而降低其投资价值，不会遇到一般住宅用房的折旧问题。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商业圈的成熟不断相应升值。

　　 2005年的商铺走势将从前几年的普涨行情，变为“个股”行情，受宏观调控、政府规划等一系列政策的影响，2005年将是商铺市场的“分化年”。

　　 首先，受土地政策的影响，今年郊区商铺的供应总量将放大，市区商铺的供应总量将减少，区域分化会加剧。目前，市中心土地动迁成本、周期、难度大幅增加，导致市中心土地供应锐减，大面积、成街坊的土地更是凤毛麟角，少量重大商业项目均为“只租不卖”，这样一来，市中心商铺尤其是街铺会变得炙手可热。另外，近期上海推出公开拍卖的20多幅土地几乎全部都在外环线外，用地性质几乎全部都是综合用地，土地是房地产市场的“原料”，综合用地开发方向的不确定性，使2005年、2006年上海商铺市场又多了一些悬念。

　　 其次银行加息来看，似乎对商铺市场的影响不大，有价值的商铺收益率表现出色，足以抵消加息影响。宏观调控政策的影响还将延续下去，帮助上海商铺市场挤出了部分泡沫，并对今后年上海商铺良性发展产生作用。

　　 街铺继续走俏，商场商铺略显颓势，这是2005年商铺市场的又一特征。 2005年服务业态商铺价值会上升，而市场类商铺将面临调整。目前，市政府已经正式批准了市经委上报的《上海市商业发展行动方案》，按照这一方案：到2010年上海商品销售总额将超过1万亿元，社会消费品零售总额将超过4000亿元，商业对第三产业的贡献率将达25%以上，全市四分之一的从业人员将服务于商业领域。基于这一行动方案，上海商业未来还有很大发展空间，毫无疑问，商铺在相当长一段时间里不失为一个优良投资品种。

　　 投资者以出租或转售为目的购买店铺，赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳效果。对比写字楼和住宅投资，商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权之店铺作为担保向银行申请贷款进行再投资，这样可避免过多的占用资金，减轻投资商压力。 所以作为外籍人士，并没有因为新政策而停步，特别是2010年世博会的召开更加坚定了外籍客户投资的信心。

　　 作为我们的商铺位置可以说是比较理想的，我们的商铺都是独立产权，并且属底层沿街商铺，2005年商铺的主要发展趋势就是底层沿街商铺。这就是我们商铺销售的优势所在。今年对房产市场影响最大还是银行方面的政策，和税费方面的政策。至于银行方面政策的影响总归会或多或少有一些，但是主要是对商品房影响较严重，对于商铺而言就是由原来的首付4成提高到现在的5成，而贷款年限则还是10年，因为我们的商铺标底并不算太大，基本上是在400万左右到600万左右，作为层次较高的业主来说，提高1成首付并不是问题。所以这方面的影响基本上不算什么。税费方面特别是个人商铺出售、出租所征收的一系列税费，可能会对购铺后另行出售或出租的客户心理方面有所影响。但是对于此种客户来说现在投资商品房投资回报率并不理想，所以，现在对于有闲置资金的投资客户来说商铺虽然税费比例也已相应提高，但投资回报率却远远高于商品房。而对于自营者来说就更不存在此种担心了。所以我认为目前的政策法规对我们的商铺销售影响并不是太大。

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