为什么小区停车纠纷不断？

　　 地下停车库产权不清

　　 近来,由于小区停车位引发的业主和物业公司之间的纠纷越来越多。业内人士认为,这类纠纷频发与现行的相关管理制度不够完善有关

　　 据长期从事房地产代理诉讼业务的广大律师事务所律师陈长洁介绍,很多业主在与开发商签订购房合同时,往往没有在合同中明确约定停车库的产权归属。因此,在发生纠纷后,业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了,地下停车库理应归业主所有;而开发商一般则认为,自己拥有地下停车库的所有权,所以理应享有自由定价权。

　　 值得一提的是,现在正在审议的《物权法(草案)》规定:“车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。”所以,《物权法》通过并生效以后,这一产权不清的问题可望得到解决。

　　 但是,如果业主与经营者协商不成时该怎么办?文件没有说。记者为此咨询了宣武区发改委相关负责人,这位负责人称,如果协商不成,只能再次协商。

　　 业主大会条件苛刻

　　 虽然我国《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度,但实际上真正做到了业主自治的小区极少。

　　 据了解,即便在物业发达的北京地区,依然有三分之二的小区没有成立业主委员会。

　　 律师陈长洁说,业主委员会难产,一是因为门槛高,根据相关文件规定,小区入住率超过三分之二且有效票超过50%才能成立业主委员会;二是开发商和物业公司担心业主委员会危及自己的利益,往往不配合甚至阻挠业主委员会的成立;三是我们缺乏自治传统,许多人对成立这种自治组织不热心;四是许多人买房子是为了投资,所以有些小区入住率不高。

　　 另外,按照《物业管理条例》,召开业主大会会议,应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　 虽然这些规定看起来没什么不妥,但事实上,在一个大多数人彼此形同陌路的小区中,要凑足二分之一的人数,绝非易事。

　　 由于这些条件限制,小区业主要解聘物业公司很不容易。原本应当是业主们“公仆”的物业公司,却俨然成了业主们的主人,物业公司管理人员欺凌业主的事情时常见诸报端。

　　 由于业主自治组织的缺位或者无力,在发生此类纠纷后,业主往往难以通过与物业管理公司的博弈解决问题,而往往要寻求政府的介入———显然,这不是解决问题的良方。

　　 个别业主不以法律维权

　　 由于难以避免“搭便车”的问题,个别业主往往不愿采取诉讼手段维权。发生此类小区停车纠纷后,无组织的业主个体往往不愿意通过诉讼解决问题,因为如果起诉的话,起诉者要承担较大的诉讼成本和诉讼风险,而起诉者个人能从中获得的收益又相对较小。

　　 陈长洁律师认为,要减少小区停车方面的纷争,就必须完善相关的法律制度,明晰地下车库的产权归属,适当降低成立业主委员会、召开业主大会的门槛,并可强制性规定小区必须成立业主委员会,鼓励业主通过业主自治组织解决小区纠纷。

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