恩波经典项目市场态势描述

　　 恩波经典项目市场态势描述摘要：广告环境A．富阳房产的广告投放整体上缺乏系统性。路牌广告数量较少，报纸及电视均未形成专门的房产板块

　　 文章来源自 房地产 www.fangxiucai.com

　　 恩波经典项目市场态势描述

　　 （一）市场背景：

　　 1．富阳房产市场近年发展迅速，2000年全市房地产投资2亿元，增长8.7%。城镇居民人均居住面积15.33平方米。房地产住宅开发面积25.69万平方米，住宅竣工面积14.17万平方米。从以上数据来看，富阳房产正处于良性循环，呈上升趋势；

　　 2．富阳房产受到当地地理环境的限制，主要沿富春江东西向进行开发，特别是北岸的市区部分。南岸的跨江发展虽已提到议事日程，但进展缓慢。商品房的开发自94、95年始，由于受土管部门土地供应量的制约，已开发项目建筑面积均在数万平米左右，大规模的社区不多；

　　 3．富阳房产市场购销旺盛，主要因为供应量较为有限，销售率基本为100%；

　　 4．房产品价格近年逐步攀升。目前多层住宅均价在2000元/平米以上，其中直接沿江的景观房产房价突破4000元/平米；

　　 5．富阳城镇居民人均可支配年收入为8434元。对于能够在富阳市区购买临江等价格较高商品房的消费者，“中产阶级”人士居多。主要指从事通讯、造纸、电缆销售等有较好收入的人群。高收入的销售人员、大型企业高层管理以及私营企业主等将构成“恩波经典”项目的目标消费群。

　　 （二）竞争环境：

　　 1．区域环境

　　 A．与“恩波经典”处于同一区域的竞争楼盘有如意花苑、明珠大厦、天河·富春湾以及春江花园等；

　　 B．天河·富春湾余房不多，且仅为低楼层的小高层户型，价性比不高，基本不构成竞争；

　　 C．如意花苑处于本案西南侧，地段位置较本案优，属于16层小高层。目前可订房源有限，处于销售末期，基本不构成竞争；

　　 D．明珠大厦处于滨江西大道，地段位置较本案优，属于独立高层。各方面条件的相仿，将分流本案的部分客源；

　　 E．春江花园位于滨江西大道，地段位置较本案优。总建筑面积10万余平米，包括5幢高层、7幢多层、小高层及别墅等，目前处于前期方案阶段。地段与规模的优势，将造成部分消费者持币观望，对本案的销售造成一定的影响。

　　 2．价格环境

　　 A．通过前期调查，本案目标客户的心理价位在3000元/平米左右；

　　 B．位于桂花西路的世纪大厦均价2700元/平米，具有一定的价格优势；

　　 C．明珠大厦起价4080元/平米，主要与其沿江的地段有关。价格与本案接近，将构成较为直接的竞争；

　　 D．春江花园目前暂定方案高层均价4700元/平米，小高层起价3500元/平米，多层2700元起价。较高的价格对本案的销售较为有利，然而也将限制本案的起步价位。

　　 3．广告环境

　　 A．富阳房产的广告投放整体上缺乏系统性。路牌广告数量较少，报纸及电视均未形成专门的房产板块。开发商的广告意识普遍不强；

　　 B．春江花园目前在恩波广场拥有大块路牌广告，加上国庆期间的广场咨询活动形成了一定的市场关注度；

　　 C．天河·富春湾曾在开盘时投放过数月的电视广告；

　　 D．其它竞争对手目前所见广告有限。

　　 （三）项目市场认知：

　　 1．恩波经典作为银泰·丹阳花园二期市场对项目的基本情况有一定认知；

　　 2．通过前期销售人员的介绍，目前预约客户为130人左右；

　　 3．预订客户基本明确项目的价格在3000元/平米以上，项目目前处于方案调整阶段；

　　 4．恩波经典自命名确定后未曾进行过大范围宣传，市场对新名称较为陌生；

　　 5．目前已预约客户对项目的居住环境、户型设计、安防设施较为关注；

　　 6．由于本案的价格距消费者的心理期望有一定差距，故真正的利益点承诺才是巩固已有客户和发展未来客户的关键。

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