房地产投资：资本积累与创造之道

　　投资需要成本分析

　　节节攀升的房价，可观的获利空间，使投资房产渐渐成为人们茶余饭后的一个重要话题。但对于那些经验老到的投资者来说，投资前对于投资成本进行准确的把握，以便对每笔投资有清晰的预估，也是成功之关键所在。

　　为此，安家集团的高级副企业创始人刘毅特别为投资者提供了一个参考案例，对投资过程中可能被忽略的投资成本进行分析。

　　一位投资者购买了一套价值100万人民币的房产，向银行贷款70万，半年后他以110万转手出售。投资前，他的成本计算如下：

　　如果半年后，他以110万出手，他又有了如下计算：

　　也许投资者认为他在整个交易中获取了10万元的收益，但是，当他将所有费用清楚计算后，他会发现，在他拿到10万元之前，各种费用已经让他损失了8万元。

　　如果投资者懂得在投资前进行成本分析，那么对于时机的把握和投资的收益，他将有更清楚的认识，这样他的投资决策也将更加准确。中国房地产投资投资潜力十大城市今年下半年，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产投资研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产投资TOP10研究组”对今年中国35个大中城市的房地产投资开发投资潜力进行了分析。

　　根据搜房研究院提供的报告来看，投资物业可分三大类：住宅用房，办公楼物业，商业用房。这份报告分别对投资潜力做出了评价，并且按照投资结构比例加权得出房地产投资开发投资潜力TOP10为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州，厦门，宁波，杭州，南京，成都，天津。

　　从区域分布来看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、深圳和广州）仍然是当前房地产投资最具投资价值的城市，东部城市的房地产投资投资价值强于中西部城市。10强城市中，90%的城市都在东部地区。在东部城市中，长江三角洲的上海、宁波和杭州等城市展现了以上海为核心的城市群优势。值得注意的是西部城市成都依托西部大开发的国家发展战略而日益显示其潜在的房地产投资开发空间。而东北地区无一城市跻身前10强，说明老工业基地的房地产投资市场急需培育。

　　从城市规模来看，房地产开发投资潜力呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间。规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产投资市场需求，而且大城市的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。大城市的另一大特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产投资市场来说，集聚作用的主要表现在于需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。

　　从房地产市场表现来看，呈现两大特点。一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产投资开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。房地产投资市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响房地产投资开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产投资开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市尽管城市和房地产投资规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。

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