房地产投资市场的5个主要特征

　　房地产投资市场，从狭义上来说，它是指进行房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所：从广义上来讲，是指整个社会房地产交易关系的总和。在市场经济条件下，房地产投资市场遵循一般性的市场规律，即通过价格机制调节供求关系。但由于房地产商品具有不同于其他商品的一系列特征，因此房地产投资市场也体现了不同于一般商品市场的特征。

　　1．是信息不充分的市场

　　信息的不充分，主要体现在：买卖双方对供求关系、产品质旦、心理价值等方面互相缺乏共同的认知和了解。例如，开发商肯定比客户更了解自己产品的质量，并且，由于客户是分散的个体，无论是从获得信息的且上，还是从是否专业来说，开发商相对于客户总是处于具有信息优势的一方。因而，开发商可以依据市场行情实施销售控制、哄抬房价、囤积房源等不利于客户的行为，而客户只能是被动接受。对于二手房市场来所，信息不充分的问题也是非常的严重。例如，出售房屋的一方和购买房屋的一方无法高效地获得配对成交，而有的卖方则故意隐瞒房屋的质量问题、产权问题以及其他一些不利于购房者的信息，从而损害了购房者的利益。

　　房地产投资市场www.fangxiucai.com的信息不充分还反映在买卖双方对国家政策的理解和对后市的预期上；例如，有些房屋出售者由于害怕更为严厉的政策继续出台，宁愿亏本将房屋尽快脱手，从而造成了不少房屋其成交价格偏离了实际价值。如果，这些房屋出售者数量比较大，则其整体行为会造成市场恐慌和市场信息的扭曲。

　　2．区域性强

　　由于房地产的不可移动性，导致了房地产不可能像其他普通商品一样可以在全国范围内调节余缺、互通有无。而且，由于不可移动性，导致了产品的特点、价格等带有明显的地域性。并且，不同地区间房地产市场的条件、供求关系、价格水平也都存在着较大差异。区域性还体现在每个地区受到宏观调控的影响程度不一样。有时，宏观调控的结果在不同的区域会体现出截然相反的态势。最终，区域差异性使房地产投资市场不可能橡胶票、期货等投资市场一样，形成统一的全国性的房地产交易中心。

　　3．产品的异质性

　　房地产投资市场产品的异质性表现在多个方面，例如地段的因素。两种房地产产品，由于地段的不同会产生巨大的差异；还有就是房地产本身的因素，如房屋的结构、建筑材料、朝向、楼层、通风、采光等都会影响房地产产品的价值和使用特性；再者，开发商的品牌、物业管理水平等也会对某一房地产产品产生重要的影响。正因为这样，世上投有两宗完全一样的房地产产品，这也使房地产投资市场的参与者该如何评价房地产产品的价值产生了困难。

　　4．垄断性

　　房地产投资市场的垄断性，源于土地的稀缺性、所有权形式和不可移动性：也源于房地产开发是一项资本密集型活动。正因为土地是国家或集体所有，数量又非常有限，那么只有少数具备资金实力、较强企业公关能力的开发商才能获得土地开发的权利，自然就形成了区域性的寡头垄断格局。资金和土地获取方面的障碍，在阻止其他开发商进入本地市场的同时，也给这些寡头垄断厂商提供了定价的主动权，从而使其可以获得超额利润。

　　从经济学理论角度分析，一个垄断的市场不论是对社会还是对消费者来说，其福利都将受到损失。并且，由于房地产投资市场的垄断性，国家一些针对房地产市场的宏观调控政策将有可能大打折扣。例如，当房地产投资市场中大盘开发的比重上升时，其寡头垄断的性质就越加明显，开发商的价格控制能力就越强，而且容易导致国家有关土地调控的政策效果不明显。另外，也正是因为存在垄断性质，有些学者强调应该公开每个项目的房地产开发成本数据，提高房地产项目市场运作的透明度。

　　5．对商品短期供求变化反映不灵敏

　　由于房地产开发需要大量的资金，开发周期也较长，并是由于土地的短期供给弹性几乎为零，因此，当市场需求由于某些因素增加时，开发商并不能迅速地提供产品以满足市场的需求。经过一段时间后，当开发商根据以往的判断开发了大量的商品房后，发现市场需求已完全不是原先的样子了。由于房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏，当受到供求关系变化或企业政策等因素的影响时，房地产投资市场的波动就不可避免，这无疑增加了房地产投资者的风险。

　　本次“创意地产与房地产投资董事长领导力高级研修班”力图通过聘请专业化、高水准师资团队，进行针对性强的政策解读，提供丰富有效的案例分析，系统提高我国房地产业与文化创意产业高级管理人员的经营管理能力和专门技巧，科学引导房地产行业、文化创意产业企业与资本市场有效对接，使相关的企业能够抓住时机，在企业转型、跨界发展方面取得更大突破！

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