美国房地产投资信托基金的发展经验及启示

　　(二)完善相应的法律法规制度，为REITs的引入扫除障碍。

　　纵观美国房地产投资信托基金的发展经验可看出，完善的法律制度是保证PElTs健康发展的重要条件。在我国，阻碍信托机构发行PElTs的因素中，有很大部分是来源于相关法律制度的不健全。这主要体现在：(1)未对信托收益的纳税做出明确规定。在美国，满足一定条件的房地产投资信托基金不交公司所得税，以避免双重税收，从而提高了投资者收益。而我国目前未对此做出明确规定。(2)信托凭证及信托受益权缺少明确的法律定位，给投资者公开交易信托凭证造成困难。正因为此，我国现有的信托产品基本无法在二级市场流动。而在交易所上市是PElTs的主要特征之一，所以，要成功引入PElTs，必须在法律上明确信托凭证在交易中的法律定位。(3)我国现有的“资金信托管理办法”中，对资金信托计划有200份的限制。该限制使每份计划的投资额较大，不利于中小投资者的参与。(4)在信息披露方面，国外对公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国对信托计划的披露颇为简单，只有该项目非常简短的描述。所以，仅依靠我国现阶段的《信托法》、《投资基金法》而试图发展PElTs是远远不够的，必须建立更加完备、更加细化的法律体系。

　　(三)建立保障投资者利益的运作机制。

　　无论亚洲国家还是欧洲各国，在PElTs的运作机制上大多借鉴了美国经验，即贯彻投资方向明确、业务清晰、运作规范的原则，从资产构成、收入结构、收益分配三个方面规范REITs的运作，保障投资者利益不受到损害。结合我国情况，PElTs在我国的运作应注意以下几个问题：

　　1．规定REITs的资产构成比例，保证REITs的主营业务为房地产。

　　在美国，房地产、现金及其等价物必须占总资产的75％以上。在我国发展PElTs，有两点需要规范。一个是合理确定开发性资产和经营性资产的比例。因为开发性资产的风险相对比较大，而我国规范此类风险的经验不足。所以，规定开发性资产的比例很有必要。二是合理确定权益资产和债务资产的比例。这在美国虽然没有严格规定，但一些亚洲国家都做了相应要求。比如，新加坡规定负债不得超过总资产的35％，韩国则完全不允许负债。

　　2．规定REITs的收入结构，保障募集资金的正确投向和使用。

　　在美国，下列收益必须占总收入的95％以上：股利、股息、房地产租金、股票和房地产处置收益等。而下列收益则不得超过总收入的30％：处置持有期不满1年的股票或其他证券所得、处置持有期不满4年的房地产所得等。我国的REITs收入也应主要来源于房地产开发、购置、出租管理等权益性业务，禁止资金拆借及严格控制贷款业务。

　　3．为防止基金管理者出于满足自身利益最大化的目的

　　将收益再投资于那些无法达到投资者要求的项目，各国几乎都做出必须将每年90％的应税收入作为股利分配给股东的规定。中国未来REITs的收益分配也不应例外。

　　综上所述，作为房地产的专业投资机构——房地产投资信托基金的引入就非常必要。它不仅可为投资者提供一种专业的、流动性好的、收益更加稳定的房地产投资工具，而且可引导投资者更加理性地投资，在一定程度上达到稳定房地产价格、推动房地产业健康发展的效果。

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