房地产投资基金能否缓解中国开发商燃眉之急

　　近几个月来，土地政策的变化，令开发商们原本就十分紧张的资金紧链变得很脆弱。加上人民银行和银监会频频发出的银根紧缩的政策和严把房贷关的信号让发展商的资金愈发捉襟见肘。房地产投资基金，成为开发商积极探索的新融资渠道。洋REITS是否可以缓解国内开发商们的燃眉之急呢？笔者认为：现阶段国内没有相关法律法规保障投资者的利益、规范管理行业基金的使用，房地产投资基金无法在国内合法募集。同时，尽管，国内非常需要建立一整套有关规范管理房地产投资基金上市、运作的法律法规，但现有的房地产市场环境、房地产及证券方面的法律环境并不允许中国在近期采取此类措施。

　　一、现状法律环境

　　全国人大常委会于2003年通过了《证券投资基金法》，对证券投资基金如何在国内合法募集、如何运作、信息披露方式、基金持有人的权利等进行了详细规定。《证券投资基金法》得以出台的主要原因在于：股票市场投资相对于房地产市场投资较容易监管，也就是说，有关部门可以较容易地保证投资基金投资于股市，而不是挪为他用。另一方面，有关房地产投资基金方面的法律，目前只有《信托法》、《信托投资公司暂行管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》等一法两规涉及对房地产信托的管理。且有关法律法规的内容与亚洲许多国家实施的有关房地产信托基金的管理法规中，对房地产投资基金www.fangxiucai.com的操作权限的规定有很多差别。

　　首先，中国有关信托的一法两规并不是针对房地产信托投资而拟定的。

　　其次，相关的法律法规对普通中国百姓购买信托产品有很多限制。

　　主要表现在：信托投资公司在办理资金信托业务时，不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传；不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。因此，此类信托产品的投资者在很大程度上限于机构投资者和部分收入较高的个人。这样限制的部分原因是企业不希望中、小个人投资者将其生活储蓄或是其它一些难以承受投资失败的资金，投资于风险较高的投资工具。因为由于信息不对称，缺乏基本投资知识，中小投资者根本无法了解这些投资工具的潜在风险。中国企业对大量普通老百姓将个人储蓄投资于风险投资工具，可能遭受重大损失，最终导致对社会稳定性的负面影响是非常关注的。因此，目前国内信托资金在房地产市场的投资是非常有限的。

　　二、房地产投资基金未来发展模式讨论

　　REITs背景知识介绍：

　　(REIT)一般是指以信托基金或公司形式收集资金用以投资、运作及管理一些有稳定收入的房地产项目，例如辨公楼、商场、工业楼宇及酒店等。

　　REIT一般具备以下特质：

　　清淅的投资目标？把大部份的收益分派予基金投资者(通常超过90%)？须符合某些由有关监管单位定立的投资限制，如借贷上限、投资地域限制及限制参予开发活动？可私募或於交易所上市

　　在澳州、荷兰和比利时等地区称为"ListedPropertyTrusts"(LPTs)o以美国的经验来说有三种主要类别：

　　投资於房地产项目的股本型房地产投资基金(EquityREITs)？为房地产开发商提供贷款，或投资於贷款及房地产抵押贷款债权证券(Mortgage-backedSecurities)，收取来自抵押贷款利息的抵押借货型房地产信托基金(MortgageREITs)？混合以上两种形式的房地产投资基金(HybridREITs)

　　REITs这种新型融资工具的优势在于：

　　1)为投资者提供相低风险的投资工具，且REITs通过投资于已建成的有稳定租金或其它收入的物业保证较高的投资回报。

　　2)增强房地产市场的流动性。REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售，另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。同时，为发展商提供了银行信贷以外的融资途径。

　　3)REITs必须遵循公开、透明的操作规则，通过对其所投资资产相关资料的公开，有助于提高房地产市场运作过程的透明度。

　　4)REITs的价格变动与其所投资物业的资产净值相关，受股票等其它金融产品价格变动的影响较小。

　　尽管REITs在中国的发展，可以带来上述一些积极有利的影响，但由于种种原因，许多促使REITs所在亚洲一些国家日本、新加坡、韩国等产生的经济因素，很难在短期内在中国重现。因此，REITs在中国的出现仍尚待时日。具体而言：

　　1)由于中国金融市场环境及机制与其它经济较发达的亚洲国家存在明显差别，在中国，拥有能产生长期稳定租金收入物业的开发商，可以通过房地产抵押、租金质押等方式向银行申请贷款。因此，适合REITs投资的有稳定回报的物业相对较少。

　　2)目前中国的房地产市场发展较快，未来3~5年，主要大城市房地产的供应增长较快，尽管需求也将有所上升，但市场波动明显。一旦REITs出现，如何在房地产市场不太稳定的状态下，保证投资者的回报将成为一个问题。

　　3)REITs在中国的发展，还需吸取日本的经验，防止房地产"泡沫"的产生。

　　4)REITs的发展还需要房地产中介顾问行业提供专业高水平的服务，如房地产评估等。以保证其运作方式能与国际惯例接轨。
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　　三、外资房地产投资基金在国内的投资活动

　　一些海外房地产投资基金在中国房地产市场比较活跃，这些海外基金所在国的有关基金监管的法律较完善、且国内金融市场的发达，对其发展较为有利。受中国房地产市场高回报的吸引，海外基金，MorganStanley，MacquarieBank，INGGroup；KeppelLand；Capitalland在中国通过直接投资的方式，与其国内合作伙伴共同组建房地产项目公司，参与开发。但是，对多数海外基金而言，其在华投资金额在全球性资产组合中只占很小的比例，这表明他们的投资策略是很谨慎的，不会承担不必要的风险。另外，海外房地产投资基金在国内进行投资时，往往通过以下一些方式回避风险：(1)投资项目多位于北京、上海等大城市地理位置较优越的地段；(2)倾向于选择大型、有企业背景的房地产开发商作为合作伙伴，以便保证开发项目能顺利办理相关审批手续；(3)由于追求短期高回报，多选择中高档住宅进行投资。由于中国不断膨胀的中产阶层住房需求的稳定增长，使得住宅投资的回收期相对较短、且投资回报率相对高，尤其是一些地段优越、定位准确的住宅项目在预售阶段就能有较好销售成绩。相反，海外房地产投资基金目前很少涉足写字楼、零售物业、酒店、度假村等类型项目的投资，主要原因在于这些项目投资回收期较长，且在处置时相对较难。海外房地产投资基金在中国投资也面临一些障碍。例如，通常需要在国内建立合资企业或独资企业，由此产生较高的管理成本

　　可见，短期内很难通过REITs这一舶来品解决多数开发商的资金缺口问题。因此，开发商只能通过其它渠道和海外基金或投资者进行接触，谋求新的渠道。世界知名房地产顾问公司世邦魏理仕长期以来针对发展商、业主以及投资者提供全方位的投资顾问服务，对国内开发商如何通过专业手段向投资者展示项目的投资潜力，吸引多渠道的投资，提出下列建议：

　　1、按国际惯例提供项目投资未来现金流测算。

　　2、聘用中立的知名评估公司对土地资产进行专业评估。

　　3、在公司组织结构、项目运作等方面尽可能规范化、市场化。

　　4、对项目未来的处置(销售或租赁)，提供详尽、可行的建议，为外方投资在将来的"退出"创造一定的可能条件。

　　5、聘用熟悉海外房地产投资基金操作惯例的投资顾问，以促进合作双方的沟通。

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