对当前房地产投资行为调控亟待加强

　　第二，房地产投资确实有利于为房屋租赁市场提供房源，但是当前我国并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。

　　根据前文的分析，我国房地产市场上存在着大量的闲置房，这些闲置房是房屋租赁市场上的潜在供给者，一旦租金价格达到投资者的要求，这些闲置房将转化为出租房。当前，为促进我国房地产市场平稳健康发展，亟待加快廉租房和公租房建设，解决城镇最低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。虽然企业提供出租房，可能会存在成本高、效率低的弊端，但我们需要全面权衡利弊。把两者相比较，企业供应廉租房和公租房过程中存在的问题，肯定要小于放任投资行为、大幅推动房价上涨带来的危害。美国公共住房、法国廉租住房以及新加坡公共租屋的经验表明，廉租房和公租房制度能够在短期内快速解决低收入家庭的住房短缺问题，抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场平稳发展。
　　第三，近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调

　　房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据EconomistHouse-priceIndicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。

　　第四，住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。

　　与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发展。

　　三、控制房地产投资，促进楼市回归理性的对策建议

　　2010年4月，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了房地产调控政策，部分省市也陆续公布了房地产调控政策细则，除了北京对投资性购房做出限制之外，多数省市的调控政策细则都偏重于增加市场供给，没有在抑制需求方面出台严厉的措施。根据经济学原理，市场上的供给和需求共同决定价格，在其他条件不变的前提下，增加供给或是减少需求的房地产投资行为均能降低价格。

　　但是在房地产市场上，由于土地是稀缺资源，各城市在一段时期内能够开发利用的土地是有限的，房地产供给的增加也会受到限制，因而房地产需求的变化更能决定房价的变化。从上文分析可知，我国投资性购房猛增是此轮房价过快上涨的重要原因之一，因此，当前我国房地产调控政策，特别是地方房地产调控政策细则应当偏重于抑制房地产需求，严控房地产投资。
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　　第一，加强对房地产投资行为的研究，从政策导向上明确房地产投资的弊端。

　　我们当前的问题是，无论在舆论层面上和政策导向上，对于房地产投资没有多少控制性的措施，这样就客观形成了对房地产投资放任自流的状况，人们并未意识到房地产投资的危害，甚至认为有富余资金就可以投资房地产，投资多少也无所谓。要全面分析房地产投资行为的利弊，树立正确的舆论导向，引导公众认识房地产投资在当前房价高企中起到的推波助澜作用，认识到房地产投资带来的危害。

　　第二，应当严格执行差别化的房地产信贷政策，从资金来源上控制房地产投资。

　　传统的低首付按揭制度容易放大实际的住房需求，引致大量的房地产投资行为和投机。这是因为低首付按揭制度以小搏大，提高了买房者的购买力，进而从制度上放大了住房需求。2010年国务院房地产新政体现了对首套自住房和多套房的差别化待遇，有利于抑制房地产投资行为，但是从地方企业的执行情况来看，多数城市出台了较为保守和宽松的调控政策细则，并没有对投资性购房者从严控制。各地企业应当严格执行国务院关于购买不同套数住房家庭的差异化信贷政策，严格控制投资性购房；必要时可以对第二套非改善型住房、第三套及以上住房实施更为严厉的控制措施，如不予发放贷款等。

　　第三，应当适时推进房地产税收体系改革，通过税收手段抑制房地产投资。

　　我国当前的房地产税收体系重流转环节，轻保有环节。在房屋流转过程中，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税，这些税费基本上通过房地产价格直接或间接地转嫁给购房者；但是在房屋保有环节，购房者用于自住或是闲置的房屋不需要缴纳任何税收。这种重流转轻保有的税负格局难以抑制房地产需求，反而成为房价上涨的刺激因素。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家和地区，包括美国、英国、德国、日本、我国香港、台湾地区等，都对房地产保有环节征收物业税。对于我国而言，适时开征房产保有税或是物业税能够有效抑制投资性和投机性购房行为，减少闲置房的数量，挤出房价泡沫，促进楼市理性回归。由于税收改革的影响面较广，冲击力较强，因此推行中要注意循序渐进。我国可先针对增量房地产制定征税方案，并在开征初期对于生活必需的住房免税。待时机成熟后，再逐步对存量房地产征收保有税。

　　第四，应当拓宽投资渠道，满足多层次的投资需要，从需求角度减少房地产投资。

　　当前我国居民的投资渠道主要包括储蓄、国债、企业债券、股票、基金、理财产品、保险、外汇、黄金、期货、权证、收藏品和房地产等。尽管投资种类较为丰富，但是由于国债受到发行规模的限制，容纳资金有限；企业债券市场制度不够完善，吸收资本能力不高；股票市场持续低迷，收藏品市场门槛较高等诸多因素的影响，我国居民的投资渠道仍显狭窄。要避免市场上的富余资金扎堆于房地产投资行为，其中一个重要的途径是拓宽投资渠道。具体来看，一是要推动金融创新，丰富投资品种；二是要降低投资门槛，满足不同收入阶层的投资需求；三是要进一步规范投资市场，减少居民的投资顾虑；四是要普及金融知识，鼓励居民尝试新的投资方式；五是要出台相应的鼓励和支持政策，引导民间资金进入实体经济领域。

　　延伸阅读：

• 中国房地产投资风险识别及控制研究
• 论房地产投资信托的制度特性
• 商业房地产投资决策实物期权的研究
• 国外房地产投资信托发展对中国REIT启示
• 房地产投资区域与国民经济发展关系

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