房地产投资项目的可行性

　　按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元

　　利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%

　　单价的敏感系数=82.6/20=4.13

　　结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注，不到万不得以，不能轻言降价销售。

　　②单方变动成本的敏感程度

　　设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元

　　按720元单方变动成本计算

　　利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元

　　利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%

　　单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61

　　计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。

　　③固定成本的敏感程度

　　设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元

　　按此固定成本计算

　　利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元

　　利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%

　　固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52

　　计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。

　　④销售量的敏感程度

　　设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡

　　按12000㎡计算

　　利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元

　　利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%

　　销售量的敏感系数=30.43/20=1.52

　　通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。

　　敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。

　　一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。

　　列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。

　　图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

　　虽然房地产投资项目的分析法有多种，但是最终的目的都一样。

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