旧住宅区物业管理面临的八大问题

　　2005年8月15日至9月15日,根据市委、市政府的要求,深圳市国土资源和房产管理局组织调研组对罗湖区开展老住宅区整治引入规范物业管理的情况开展了专题调研。通过十多天的调查,作为调研组成员,我们高兴地发现,由于红桂物业公司、中航物业公司、阳光物业公司等物业管理企业在罗湖老住宅区改进和引入物业管理中表现出来的强烈的社会责任感及其在进驻老住宅区实施规范化物业管理后的不俗表现,“红桂”、“中航”、“阳光”已成为罗湖区干部群众耳熟能详的几个词汇。由于它们的努力,不仅向全社会宣传了物业管理所起的积极社会作用,而且促使罗湖区委、区政府下决心在全区范围内全面开展老住宅区整治和引入规范物业管理工作。

　　但是,通过与有关物业管理企业人员的专题座谈,和对已引入物业管理小区的现场调研考察,我们不得不指出,实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重,有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。

　　1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件,需要投入大额资金开展前期整治。先期整治启动资金部分由企业自筹,这一笔“欠帐”使企业背上了沉重的负担。而且由于缺乏足够资金,先期整治不彻底,导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观,存在严重管理隐患。

　　老旧住宅区建造年代久远,当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的,它们大都没有围墙,难以实行封闭管理;基本没有物业管理办公用房和员工住房;没有休闲、健身及文化活动场所;没有绿地或绿化严重不足;多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建,耗资较大。此外,由于老住宅区普遍历时较久,各种设施、设备、管网等大多已老化破旧,亟需整修,这也需要投入大量资金。

　　调查中我们了解到,中航物业公司和红桂物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如中航物业公司于2003年6月进驻统建楼小区,最初四个月未收管理费,前期人员、设备设施投入数十万元。红桂物业公司今年元月十日进驻田苑小区后,自己垫付近20万元资金进行小区整治,经过全体员工的艰苦的努力,对各单元公共照明线路重新拉线,安装感应开关,使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新,初步修整了部分小区路面,对小区停车场进行了简易改造,疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道,对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板,购买了80个灭火器用于消防应急,为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础;与此同时,他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培,使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户,红桂公司还宣布对该小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己在该小区“零投入” 成功引进正规物业管理公司的同时,红桂物业公司却因此为自己背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入!

　　由于缺乏足够资金开展先期整治,致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决,程度不同地存在管理隐患。如中航公司管理的统建楼小区消防设施严重老化,存在严重消防隐患。再如红桂公司管理的田苑小区至今没有修建围墙,难以真正实现围合封闭型管理;其它公共配套设施,如道路、地下排污管道严重老化破旧,急需修复更换;消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金,希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的,而且对企业也是极其不公正的。

　　2、老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈,但在出资和缴费问题上态度消极,部分产权单位出于部门利益也不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。

　　通过调查,我们明显地感受到,在罗湖区,物业管理的概念和意识已经深入人心。从近年来区政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中,老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定,好评如潮,那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。

　　据调研组对随机发放的部分业主调查表的统计,在回答

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