工业厂房物业管理的体会

　　核心提示:工业物业是为人类的生产活动提供入住空间的房地产,包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、能在周围环境的改善中获得利益等基本特征,又有要求工业厂房适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。

　　工业物业是为人类的生产活动提供入住空间的房地产,包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、能在周围环境的改善中获得利益等基本特征,又有要求工业厂房适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。

　　一般来说,重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要,通常只适合特定的用户使用,因此,不容易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器等)工业用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述之间。目前,在我国各工业开发区流行的标准厂房,多为轻工业用房。

　　我们公司所处的广州经济开发区也不例外。近几年,随着外商投资企业的不断涌入,提供给外商租赁的工业厂房越来越多,管理的要求也越来越高。现结合笔者的工作实际,探讨对工业厂房物业管理的一些体会。

　　一、工业厂房的物业管理要早期介入

　　工业厂房与其他物业一样,不能回避物业管理运作的基本环节,特别是物业管理的早期介入,早期介入主要是为后期的管理提供物资基础。早期介入主要包括项目规划设计阶段和项目施工建设阶段。

　　在项目的规划设计阶段,我们通过调查发现,开发区的厂房普遍存在供电能力不足的问题,主要是变压器的容量不能满足客户由于生产规模的扩大对电力的要求。为避免我们的工业园区出现这种状况,同时,也为了减少前期变压器的负荷不足而增加的运营费用(接广州市规定,基本电费按变压器的容量大小收取,18元/KVA,每月固定收取),我们物业公司就提出“预留厂地,分步安装扩容”的规划,先装2台2×1250KVA的变压器,现已扩容至4500KVA。通过实际运作发现,我们这种符合实际的做法,既减少了运营费用,又能满足现有客户的用电需求。

　　在项目的施工建设阶段,我们跟进整个项目的施工过程,从物业管理角度做好包括房屋的整体结构、墙、梁柱和机电设备、供水、供电系统等各个方面的技术质量监督工作,并参与了工程的竣工验收,包括分部、分项工程的验收、隐蔽工程的验收及工程的综合验收。对发现问题我们明确纪录在案,督促施工单位及时整改,比如,我们发现施工单位没按图纸规定布置消防报警探头后,马上予以指出,由施工单位进行整改。这些做法的目的就是为了减少接管后对物业进行返工,减少维修的工作量,从而减少物业管理成本支出。

　　二、做好物业管理的基础工作

　　物业管理的基础工作主要是租户进驻之前物业公司应做好的工作,主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理制度的制定等。

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