试论物业管理接撤管纠纷问题

　　摘要:在物业管理市场竞争日益加剧的今天,物业管理企业随时面临着被解聘的危险,由于各种复杂的原因,物业管理接撤管矛盾纠纷亦不断增多,很多物业项目的接撤管不但不能正常进行,甚至还引起了众多的矛盾纠纷。本文对物业管理接撤管难的原因进行了客观地分析,并提出了行之有效的解决办法。

　　随着我国物业管理行业市场化程度的不断提高,物业管理企业之间的竞争变得越来越激烈,通过向业主提供更加价廉物美的服务,各个企业进行着一场争夺有限市场资源的暗战。而作为这种竞争的结果,业主解聘物业管理企业的事件频频发生,从行业发展的角度来讲,业主行使自己的权利,解聘并重新选聘物业管理企业体现了业主维护自身权益意识的不断提高,同时这种通过竞争表现的资源重新分配,更加有利于物业管理行业健康和长远发展。但现实的情况是,由于各种复杂的原因,很多物业项目的接撤管不但不能正常地进行,甚至还引起了众多的矛盾纠纷,因此,正确并客观地分析物业管理接撤管难的原因并提出行之有效的解决办法,是促进物业管理行业快速发展的当务之急。

　　一、物业管理接撤管纠纷的主要类型及其产生原因

　　从表现形式上来看,物业管理接撤管纠纷主要有三种:(1)业主解聘原物业管理公司,但原物业管理公司拒绝撤出;(2)原物业管理公司愿意撤出,但业主委员会、新物业管理公司和原物业管理公司在移交物业管理权、相关资料和物业管理用房发生分歧;(3)虽然原物业管理公司愿意撤出,但没有新的物业管理公司来接管,致使原物业管理公司处于两难境地。仔细分析物业管理接撤管纠纷产生的原因不外乎以下几点:

　　一是业主委员会运作不规范。业主委员会是业主大会的执行机构,根据《物业管理条例》的规定,选聘、解聘物业管理企业等重大事项,应召开业主大会,并经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,根据这一规定,业主委员会的决议不能代表业主大会的意志,业主委员会没有决定选聘和解聘物业管理公司的权利。但在现实中,一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于众多业主和业主大会之上,擅自以业主大会的名义解聘物业管理企业,当物业管理企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时,双方便产生争议,最终导致纠纷的发生。事实上作为业主财产管理的共同体,业主委员会和广大业主之间只是代理关系,不能认为业主委员会是业主的法定代表人,更不能将自身的权利凌驾于业主和业主大会之上。

　　二是建管不分的体制弊端。据权威统计数据显示,目前相当一部分物业管理企业隶属于开发企业,(合肥市隶属比例为52%、武汉市为50%沈阳市为45%、青岛市为29%),这种非市场化的体制,使开发企业和物业管理企业不能以正确的态度看待业主的选聘和解聘行为。因为业主和物业管理企业的关系是建立在合同基础之上的,解聘也就是解除合同,解除合同一般有约定解除和法定解除两类。约定解除是在符合合同条款约定条件下或当事人双方协商一致的条件下解除合同;法定解除是指当事人一方行使法定的解除权而使合同的权利义务归于消灭的行为,依照现有法规,业主组织成立后有权解聘物业管理企业,终止合同。但实际的情况是,业主大会一旦做出决议解聘原物业管理企业并选聘新物业管理企业,开发商认为这会给自己带来诸多不便,使很多问题暴露出来,因此通过操纵业主委员会等手段阻挠新物业管理企业接管物业项目。而对于隶属于开发商的物业管理企业来说,由于自己是开发商设立的,于是就想当然地认为业主无权解聘自己,最终导致自己和业主之间的矛盾产生。

　　三是接撤管相关制度规定不健全。《物业管理条例》第二十九和三十九条规定,物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房,竣工平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料交还给业主委员会;同时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。尽管《条例》对物业管理企业接撤管进行了规定,但这些规定都比较概括,并没有对接撤管的细节进行明确,这也导致了实际接撤管进行过程中,如何移交材料、移交什么材料、业主拖欠物业

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