浅论物业管理中的风险管理

　　摘要:作为物业管理,不仅需要做好社区各项服务工作,还需要做好各种安全防范工作。但是未来灾害的不确定性不仅影响到物业管理的正常运作,也将直接考验物业管理企业的预见能力及防范管理水平。这就是物业管理中的风险管理,也可称之为自我保护管理。风险管理是否有效,不仅可以减少损失,还对物业管理综合素质的提升具有一定的意义。

　　主题词:物业管理风险管理

　　一、物业管理风险的概念及影响

　　物业风险是指物业在特定客观条件下,在特定期间内,由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。

　　物业管理的风险主要是两方面:一是物业自身存在的风险;二是物业管理企业运营风险。

　　物业管理中的风险可能产生的损失有:1.增加物业维修等的财务支出;2.引发业主或使用人对物业公司的抱怨,引发矛盾,影响物业企业的正常运作,甚至丧失对其的信任;3.产生法律官司及责任索赔;4.员工受到伤害、财产受到损失;4.正常经营利润受到影响;6.损害公司的声誉或形象,失去长久发展的机会;公司经营状况下降,无法继续生存下去等等。

　　二、物业管理风险识别

　　物业管理风险识别就是找出物业及物业管理企业运营中潜在的每一个风险因素。通过风险识别,需要定性而不是定量判断出:哪些环节存在风险因素;每个环节隐藏哪些风险因素;影响各环节风险因素的主要参数是什么;这些风险因素导致风险出现的可能性的大小;如果风险出现会造成的损失程度等等。识别的根据是:以往的统计资料,对某种风险发生的参数如环境、时间、频率、造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理对策的正确性,所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参性,另外还要考虑由于偏差疏漏等原因未找出的风险因素的影响。

　　三、物业管理风险分析

　　1.按形成不同的划分风险

　　(1)项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件(包括地质、水文、气象等)和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。包含外部所有自然和非自然的一切因素,如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等等所造成的风险。

　　(2)经营管理风险。由于物业企业在经营过程中,因主观判断失误,或工作疏忽等造成的风险,导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。企业内部所有决策人员(这里的决策人员不仅指管理人员,而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员,如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人)认识的局限性造成的风险。

　　(3)人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害,如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控,等等。

　　2.按风险的分散性划分

　　(1)可分散风险。如果物业管理中的风险可以通过联合协议或者风险分担协议减少的话,则称可分散风险。这类风险多是不可控风险。在风险发生前,将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作常常分包给设备优良、专业化程度高和技术性强的专业清洗公司;还有,面临自然灾害造成房屋损坏的风险,可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。

　　(2)不可分散风险。可分散风险以外的风险都为不可分散风险。这类风险只能由企业自己保留,时刻做好处理风险的准备。

　　3.按企业承受损失的能力划分

　　(1)可接受风险。虽然风险发生后也造成了损失,但其不会影响物业管理的正常运行,而且通过处理风险损失还可能得到收益,这类风险企业一般都会进行自行处理。

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