浅析中低价商品房的物业管理

　　摘要:随着物业管理市场的不断拓展,中低价商品房的管理也成为一个重要市场,住宅物业的特点及中低价商品房的特点决定了其物业服务和管理的特殊性。只要提高服务人员服务水平,发挥业主的主导作用,克服收费难的因素,同样能在中低价商品房的物业服务中产生经济效益和社会效益。

　　物业管理活动中物业的类型是多种多样的,每个物业都有自己的特点和差异性。在物业类型中最为普遍、数量最大的要属住宅物业管理,住宅小区有着区域的独立性、居住的聚集性、功能的多样性、结构的系统性、管理的综合性等特点。在住宅物业中一个必不可少的组成部分——中低价商品房物业管理更具有社会性、复杂性和严肃性的特点。中低价商品房的物业管理与普通商品房、高档商品房的物业管理区别在于:

　　一、中低价商品房的硬件差、配套设施少

　　中低价商品房开发建设主要是满足低收入城市居民、安置失地农民和拆迁居民的居住要求,中低价商品房的地理位置一般都远离城市基础设施完善的地块,同时开发建设企业(单位)是不以盈利为主要目的、按照国家政策及法规建设的。因此中低价商品房的硬件、配套的设施与普通商品房、高档商品房相差较大。

　　二、业主对物业管理的接受水平较低

　　中低价商品房的业主主要为失地农民、拆迁回迁居民、低收入居民等,大部分业主收入较少,加之一些以前的不良生活习惯,通常对物业管理的法规及规定不了解甚至误解,对物业管理活动有抵触情绪,对有偿服务更是不能接受。同时大部分居住的业主自身文化水平较低,个人素质不高,给物业管理企业的服务工作开展带来了一定的难度。

　　三、物业管理收费难

　　中低价商品房的物业管理费的组成与普通商品房、高档商品房的物业管理费组成是一样的,但中低价商品房的物业管理费水平通常比普通商品房要低,且大部分业主由于各种原因不能及时缴费甚至不缴费。物业管理企业在实施物业管理活动后,不能及时收到相应的经济效益。

　　随着国家对房地产宏观调控力度的加大,国内住房私有化程度的提高,造成商品房价格不断攀升。为构建和谐社会,满足低收入家庭的居住需求,中低价商品房在房地产市场中的份额逐步增加。同时,随着物业管理“触角”的不断延伸和市场竞争程度的加剧,对中低价商品房的物业管理也不断提出更高的要求。做好中低价商品房的物业管理,应在以下几方面采取相应的措施和办法:

　　一）聘用高素质的物业管理服务人员

　　高素质的物业管理服务人员,在按照有关的政策规定、法规和合同为业主提供服务时,不仅能使物业管理活动处于有序、合理状态,同时能改善业主与物业管理企业之间的关系。在与大部分业主建立良好的沟通关系,创造一个具有良好的人际关系和社会公德的社会环境的同时,通过物业管理服务人员积极与相关单位或业主沟通、协调,来弥补开发建设时在硬件、配套设施上的不足。由于物业管理是通过大量的物业管理服务人员为业主提供安全护卫、综合事务管理、环境卫生、绿化养护、设备设施管养等服务,行业仍属于劳动密集型行业。随着物业管理企业数量的增加,对物业管理服务人员的需求,尤其是高素质的物业管理服务人员更为迫切。因此,物业管理企业要在人才的设计规划、引进、考核、激励等方面加以重视,从而在选人、用人、育人、留人上体现企业的特色,培养出满足企业需要的高素质的物业管理服务人员。

　　二）充分发挥业主的作用

　　在物业管理企业提供服务的同时,要不断加强与业主的沟通,要强调发挥业主的主观能动性。业主作为小区的主体,物业管理企业服务的对象,物业管理企业在提供服务时不能“只低头拉车,不抬头看路”,应邀请业主委员会或业主代表共商小区的

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