论开发商与物业公司的新型伙伴关系

　　开发商与物业公司的关系发生在前期物业管理。《物业管理条例》规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,一般由开发商选聘物业管理企业,签订书面的前期物业服务合同;开发商还应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定,并向物业买受人予以说明,而后者应当对遵守业主临时公约予以书面承诺;物业公司承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验;在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交相关资料,配置必要的物业管理用房。显然,物业管理企业与开发商更像是“售后服务”关系,长期以来存在的建管脱节问题并没有因为《物业管理条例》而得到解决。

　　物业公司及时介入项目开发,提供有价值的意见和建议,或许是解决上述问题的关键。物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前,物业管理企业便接受开发商的委托,介入项目的开发建设,参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作,凭借物业管理经验及其资源,从维护业主(发展商与未来业主)利益的立场出发,为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议,供其参考,使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美,以减少未来业主对物业功能与质量的不满,并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。

　　在项目的论证阶段,物业管理企业应该参与

　　工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见。比如对整个项目的配套设施建设提出了意见,重点考虑配套设施的布局,既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰;确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容,明确了各配合方之间信息沟通的渠道,确定了分阶段物业管理的目标和要求。

　　在规划设计阶段,物业管理企业参加论证会,就规划方案提出了多项建议

　　比如考虑到分期开发的情况,建议在方案设计时采用分组团的布局,且各组团相对独立和封闭,这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容,确定不同的收费标准,满足不同层次消费者的需求;对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见;就物业管理的条件在规划设计时予以落实,不仅明确了办公用房,还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。此阶段,物业公司本身应该根据前期物业管理总体策划方案的思路,进行了详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定,包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。

　　在物业建设中,质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题

　　例如房屋建筑内在的质量问题,施工建造中留下的安全隐患,设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉,加上验收疏忽遗留下的,必然造成后期物业管理的力不从心。物业管理企业应该跟踪建设阶段的整个过程,提出整改意见。比如对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求,要求设立足够的垃圾桶

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