浅析如何提高物业管理收费率

　　物业管理作为一种新型的房屋管理模式,以其专业化、规范化、市场化的特征,在社会主义市场经济条件下,呈现出欣欣向荣的景象。但是由于物业管理在中国起步晚,总体上还处在一个开创、摸索的阶段,在实际发展过程中出现了许多问题,其中最大、最难的问题就是收费难。

　　物业管理公司对业主的物业进行管理和维护,为业主提供保安、保洁、维修和其他业主所需要的各种服务,按规定收取物管费和服务费是理所应当的事儿,但实际情况却恰恰相反。目前,我国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如:北京市的物业收费率一般仅为50%—60%,最低的只有30%左右,能达到80%—90%的已属凤毛麟角。武汉市300多家物业管理企业中,运行较好的,物管费也只能收到80%,差的只有20%。南京市居住小区物业管理费收缴率平均不足70%。广州约有20%的业主拒交物业管理费。

　　赢利,是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理是一个微利的服务性行业,是否能正常运作,为业主提供高质量的服务,全依赖于向业主收取的物业管理服务费。许多物管公司因为收费难而处于亏损状态。收费难问题已经直接影响到整个物管界的发展。收费难,毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费,物业管理收费率为什么提不上来呢?

　　一是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。

　　由于物业管理在中国起步晚,尤其是在中西部地区,物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善,所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业,不够规范,不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理服务上下工夫,它的管理和服务已经无法满足业主的需求了,还是“不思进取”,但管理费却照收不误,直至激起民愤拒交物管费。据《中国建设报·中国楼市》(2002年2月27日)刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示,在与购房有关的问题中,消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题,其不满意率高达90%。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。

　　二是业主对物业管理的认识不够。

　　经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受,不(少)付费”。对于上个世纪80年代才走进中国大陆的物业管理还没有完整的认识,有些人甚至是根本就不想了解物业管理是什么。《深圳商报》和深圳万龙腾市场研究咨询公司曾经共同对深圳市民进行过相关调查,结果有近33%的被采访者尚不知道住宅要交物业管理费。试想一下,连住宅要交物业管理费都不知道,怎么会去主动交物业管理费呢?由于不了解物业管理的内涵,少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性,服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家,某一户,物业公司不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动,所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”,他们不交费,仍然可以享受到和其他业主一样的服务,这样很容易使更多的业主效仿他们的做法,长此以往就会形成这样的恶性循环:业主欠费物业公司亏损服务质量下降

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