我国物业管理行业核心产品的思考及研究

　　任何一个行业、一个企业均有核心产品,核心产品必有其核心卖点。只有明确自身产品核心卖点,才能通过培养自己的核心技术,并在核心技术的基础上发展核心的产品,进而形成自己的核心业务。核心产品和产品的核心卖点不是一成不变的,是随着环境和产品受众诉求的变化而不断变化的。传统行业如此,新兴的物业管理行业亦是如此。

　　一、我国物业管理核心产品的透视与反思

　　我国物业管理的产生发展是依存于我国特定的历史环境,适应这种宏观背景和条件,我国物业管理行业核心产品相应定位为物业的运行、维护、维修和管理以及综合服务。核心的卖点则是向业主提供一站式、全方位物业管理综合服务。应当说,我国物业管理行业核心产品和卖点的定位,是我国发育中的市场经济和社会经济生活的需求,也是我国物业管理发展进程的使然。其不仅形成了一个新兴的产业,深刻地影响了我国的社会生活,而且创造了无数的辉煌,为我国社会经济的发展作出了应有的贡献。

　　但近年来,随着社会生产力的不断发展,业主对物业管理服务要求日益升级,维权意识不断强化,围绕物业管理的专业服务和专业公司不断成长壮大,物业管理相关专业公司和专业服务直接或间接介入物业管理服务的的频率越来越高,范围越来越大,影响力不断提高,甚至已经出现了业主直接聘请专业公司实施物业管理服务作业的个案。物业管理公司也逐步摈弃了“大而全、小而全”的作业模式,普遍采用专业分包操作方式。审议中的《物权法》(草案)第八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。此项法律一旦出台,原有的物业管理相关保护性政策法规将被废止,我国物业管理行业独家垄断物业管理市场的局面也将被彻底打破,物业管理市场将形成物业管理企业、专业公司、业主和社会其它机构等共同参与的多元主体竞争的格局。可见,我国物业管理的市场条件已经发生了本质性的变化,国家物业管理法制建设已经进入规范化的局面,我国物业管理已经进入一个新的时代。

　　这种新形势和新格局对我国物业管理行业影响深远。究其原因,一个核心和重要的因素是,我国物业管理行业旧有核心产品和卖点的基础条件已经发生了革命性和颠覆性的变化,但我们仍然以传统的观点和视觉审视、定位和操作物业管理,这明显是与我国物业管理的新形势、新要求不相适应的。因此,我国物业管理行业重新调整核心产品定位,强化核心产品卖点,并在此基础上整合资源、规划发展,突出困境、寻求机遇已是“箭在弦上,不得不发”。

　　二、物业管理受众诉求分析与研究

　　着名的营销专家罗斯 · 里夫斯认为,只有企业提出一个竞争对手没有提出或无法提出的核心卖点,产品才能成为消费者追逐的对象。一个好的产品核心卖点不仅可以使你的产品和其他产品区别开来,而且对产品的传播、销售、品牌树立有着不可估量的拉动效应。一个企业如此,一个行业也是如此。调整定位物业管理核心产品,首先要分析物业管理核心产品的卖点,分析卖点则需要科学界定在新的市场条件下物业管理产品受众的诉求。我国当前物业管理市场条件下,物业管理产品受众诉求,一般而言包括以下方面:

　　一是功能需求。物业管理必须满足业主对物业正常使用要求,物业要得到良好的运行、维护和管理;二是经济需求。物业管理交换要遵循等价交换原则,产品价格必须与物业管理服务相匹配;三是专业需求。物业管理服务是一种各专业技术的集合,业主在购买和使用物业管理产品时,总是要求市场提供的产品和服务必须是最专业的;四是选择需求。市场经济的一个重要特征是自由选择和交换,购买者只有在最大限度范围内自主、自由选择,才能确保交易的顺利和延续;五是信息需求。业主在购买物业管理产品时要求产品提供方的产品信息必须是直观的和易于理解的,同时对物业管理操作过程、标准和结果的信息也要求公开和透明;六是综合需求。业主购买消费物业管理产品必须满足心理、安全、品牌和价格等方面综合要求。

　　一般而言,物业管理企业和专业公司均具有满足业主物业管理基本诉求的能力。在专业公司不发达的市场中,物业管理企业实际上扮演双重角色,既是专业服务的提供者,又是物业管理综

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