北京物业管理纠纷之体制成因

　　北京市物业管理纠纷之体制成因 黎念青

　　1995年市政府发布《北京市居住小区物业管理办法》后,我市新建小区全面实行物业管理。但近年来,物业管理纠纷急遽上升,据市消费者协会2005年1月对百个小区5000位业主问卷调查,高达73%的业主对物业公司不满意。造成目前物业管理领域矛盾复杂的因素是多方面的:既有部分业主消费观念滞后,对物业管理有偿服务还不适应的问题,也有物业管理企业运作不规范,服务意识和服务水平难以满足业主需求的问题;既有物业管理法律法规不完善问题,也有政府部门监管不到位问题。本文从制度变迁的角度,通过对物业管理制度变迁背后利益关系的分析,剖析物业管理纠纷的深层原因。

　　一、从路径依赖角度看当前物业管理制度的不足

　　路径依赖是指过去的体制或事件对现在和将来产生强大的影响,人们过去的选择决定了他们现在可能的选择。(来自:www.fangxiucai.com)我市物业管理体制的形成可以从制度变迁中对香港物业管理体制的路径依赖和强制性制度变迁中对计划经济下房管所体制的路径依赖得到合理的解释。

　　1、物业管理制度变迁对香港物业管理体制的路径依赖及其后果

　　改革开放之初,由于对外部世界的了解非常有限,制度选择集合几乎空白。香港的一些管理制度特别是城市管理的一些做法在全国推开,并成为这些领域体制改革的目标模式。物业管理领域的制度变迁清晰折射出香港模式的影响。1980年8月,我国第一个涉外商品房住宅小区东湖丽苑开始动工兴建,开发商组织人员赴香港参观学习后成立了我国第一个物业管理公司,其物业管理关系有三个鲜明的特征。

　　一是物业管理单位是以追求利润最大化为目标的企业法人组织,物业管理公司对业主实行有偿服务。

　　二是物业公司由开发商指定,实行建、管一体化体制。

　　三是物业管理制度结构长期不完善,没有成立业主组织,业主权益保护缺乏有效的途径。

　　这三个基本特征直到今天也仍然是我国物业管理行业的普遍现象。特别是建、管一体化体制,使物业管理成为房地产开发商的售后服务环节。开发商借助建、管一体化体制,掩盖房屋开发、销售中的欺诈行为,垄断物业管理经营权,窒息市场竞争,这是我市物业管理纠纷频发的重要原因。

　　2、物业管理制度变迁对房管所体制的路径依赖及其后果

　　物业管理这种全新的制度模式出现后,能被迅速推广并上升到法定模式的地位,根本原因还是传统的房屋管理体制难以为继,亟需新的管理模式与住房制度改革相适应。改

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