物业管理体制存在的问题及对策

　　物业管理体制存在的问题及对策 陈士哲

　　物业管理在我国作为一种新兴产业,是社会主义市场经济条件下住房制度改革的重要组成部分。自从1994年以来,新建小区普遍实行物业管理新体制,迄今,物业管理在推进住房商品化、优化居住环境、改善城市社区管理等方面发挥了重要作用。然而,随着物业管理服务范围的扩大,物业纠纷日益突出,特别是从中暴露出的物业管理体制的深层次问题日趋明显,影响了业主的正常生活,妨碍了和谐社会的建设。

　　从目前的情况看,物业纠纷主要来自两个方面:一方面,因业主不交物业费,而被物业起诉的。思明区法院立案庭统计数据表明,该院2006年上半年受理的物业纠纷案高达184起,其中大部分都是因物业费问题被成批当作被告的情况。(来自:www.fangxiucai.com)另一方面,因物业服务的质量等问题,业主普遍存在对物业公司不满意的情况。2006年中央电视台曾对北京的上百个小区共5000位业主做过问卷调查,高达73%的业主对物业公司表示不满意。物业公司或保安与业主发生口角、冲突的例子更是屡见不鲜。

　　物业管理体制存在的问题

　　1、物业管理体制混乱

　　不同住宅区的管理机构虽然都叫"物业管理",但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别,目前共有以下几种管理模式:

　　(1)以开发商所派生的物业管理公司为主体的管理体制。开发商组织的物业管理公司通常是开发商的子公司或分公司,与开发商有着或多或少的联系,这类"谁建设、谁管理"的物业管理体制在新建住宅小区内占有较大比重。

　　(2)以房产管理部门及其转制的物业管理公司为主体的管理体制。随着房改制度的不断深入和完善,日前,这种情况已较少出现。

　　(3)原企事业单位内部成立的物业管理部门。一般配有本单位的专职人员进行管理,这种模式更多的是采取行政手段进行管理。

　　(4)以政府社区管理为主体的管理体制。一些旧住宅区,仍保留由街道办组织的如小区管委会进行管理,有的则直接由居民委员会进行管理。

　　(5)专业物业管理为主体的管理体制。目前已有部分住宅小区过渡到这种管理体制。这种管理体制以业主为主体,成立业主委员会,由业主委员会招聘或招标物业管理公司对小区进行管理。

　　2、物业管理部门权责不明

　　由于物业管理体制混乱,导致了不同的职能部门权责不明,出现了多头管理或是管理真空的局面。

　　(1)业主委员会组建困难,未能真正发挥作用。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业公司必须按照业主大会的决议开展工作,由业主委员会负责监督。但在实际的小区管理中,部分业主委员会运作不规范,业主委员会能真正发挥作用的少之又少,甚至有些小区根本就没有业主委员会。据有关部

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