物业服务收费管理与纠纷解决

　　一、物业服务收费管理

　　服务费是物业管理企业提供服务的基础和报酬来源,所以做好服务收费管理至关重要。

　　(一)物业服务收费管理的依据

　　物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的《物业服务收费管理办法》,该办法对物业服务收费的性质、范围 、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管,以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费 、公用事业等单位收费责任作了明确的规定,为规范物业收费打下了很好的基础。

　　(二)物业收费管理的内容

　　1.物业服务费的收取

　　物业服务费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。通常管理处应在每月某日前,将上月物业服务费明细账及收费通知单及时地送达业主或使用人,并接受其查询。然后在规定时间、由规定人员佩戴专门胸卡上门收取,开具发票。也可在指定的存折账户中统一扣取,或由业主刷卡交费,再寄送或上门送交发票。与此同时,作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。

　　物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和场地出租收租等收费工作,这类费用均要单独建账列项。除此之外,有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业管理企业人员负责。

　　2.物业服务费收支账目的公布

　　物业管理企业应该按照《物业管理服务收费管理办法》、当地政府规定及服务合同的规定与约定,定期向业主公布物业服务费收支账目,并按规定张贴一定时间,账目公布前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。

　　(三)物业服务费的追缴

　　业主享受物业管理企业提供的物业服务,同时就有承担、交纳物业服务费用的义务。逾期欠费业主将被按每日万分之几的比率计算缴纳滞纳金。企业对欠费业主应及时追讨,并且企业有权对欠费期超过一定期限仍不缴费的业主提起讼诉,索赔欠费。

　　追讨欠费主要有以下几种不同的方法:

　　(1)一般性追缴。当上月费用拖欠后,物业管理企业在下一次收费时将向业主(使用人)发催款通知单,此单将上次费用以及本次费用一起通知业主(使用人)。如果第二次仍拖欠,物业管理企业将在第三次再次发催款通知单,将前两次的费用和当次费用一并通知,并限期交清。

　　(2)针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主(使用人)应针对不同情况,采取相应措施。对于费用大户,要亲自登门拜访(有时物业管理企业的总经理也要亲自上门)进行劝导和解释,争取用户的理解和支持;对于一些“钉子户”,则应严格按照法律程序执行。

　　(3)区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况,企业财务部门一方面要及时提醒补交,另一方面应尽可能配合他们的工作时间,采用上门收缴,预约时间等方法,给业主以方便,业主一般也会乐于配合。对于因对服务不满的业主,若企业自身服务确有不足的地方,应尽快改正,满足业主的要求;若业主提出的要求不合理,也应向业主耐心解释。若业主依然如故,物业管理企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。

　　欠费追缴的一般程序:发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。

　　费用的追讨是一门学问,物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力,在加强与业主沟通的基础上,善于把握时机,及时协助解决他们的投诉和困难,取得他们的信任和理解。

　　二、物业服务收费纠纷的解决

　　(一)物业收费纠纷产生的原因

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