扫描业主物业管理消费心态

　　作为一种商品,物业管理的消费与其它商品消费相比,在存在特殊性的同时,也存在着一定的共性。反映在业主及物业使用人的消费心理心态方面,虽然由于许多历史和客观的原因,业主及物业使用人的消费心态一直呈现出模糊、多样、不连贯与不确定等特点,但它仍然是可分析和可描述的。在物业管理的市场理论研究领域,对物业管理消费心态的研究与把握是一项重要的基础性工作,它不但对物业管理商品生产的组织与运行产生影响,对物业管理的市场化发展也会起到积极的作用。尤其是国家《物业管理条例》的颁布实施,物业管理消费市场主体的权益从法律上得以界定,主体地位得以确立,这在使物业管理消费市场主体的作用得到前所未有的彰显的同时,也从客观上提请业界对物管消费者的消费需求与消费心态予以普遍关注。

　　一、造成目前人们物业管理消费心态普遍不成熟的原因分析

　　我国的物业管理在20多年间虽然取得了长足的发展,但由于许多历史和客观的原因,人们的物业管理消费心态还呈现出普遍不成熟的状态,形成这种状态的主要原因是:

　　1、长期福利分房、管房体制所产生的根深蒂固的影响,使人们的市场化消费观念存在先天不足

　　近几年来,我国的物业管理虽然在市场化进程方面取得了很大进展,但由于受长期福利分房、管房体制的影响,人们在进行物业管理消费时,市场化观念存在着先天不足,市场交易、等价交换等市场原则很难在物业管理市场上通行,物业管理收费低、收费难等现象普遍存在。加上我国的物业管理在产生初期,是以政府强制推行的方式实施的,福利享受与市场消费之间缺少有效的转换机制,人们不但对物业管理认识不足、不深,而且少部分人还存在着一定的抵触情绪。这是形成人们物业管理消费心态不成熟的一个重要原因。

　　2、人们对公共产权性质认识的缺乏阻碍了市场化消费观念的形成

　　物业管理就其产生的根源来看,主要是对房屋的共用部位和共用设施实施的管理。房屋的共用部位和共用设施作为一种公共产权,是属于一定居住区域内全体业主共有的。由于我国长期实施的是公有产权制度,对私有产权保护和认识不足,致使人们对共有产权关注不够,甚至说很漠视,而物业管理恰恰是对共有产权的管理。因此,受建国50多年来传统公有制产权思想根深蒂固的影响,人们也就对物业管理这种公共性商品特性认识不足和关注不够。随着住房制度改革的不断深入以及住房商品化的实施,虽然已有越来越多的居民通过市场购置了住房,在拥有了自己私产的同时,也与住宅区内其他业主一样,拥有共同的公共产权,但人们对公共产权的认识和态度远不及对私有产权那么深刻、重视,认为公共产权与已无关或仍应由政府管理的大有人在。人们对公共产权性质认识的缺乏,在相当大程度上阻碍了物业管理市场化消费观念的形成。

　　3、物业管理消费的特殊性对人们的消费心态构成直接影响

　　物业管理消费的特殊性主要体现在三个方面:一是公众性。即物业管理是一种公众性的服务商品,从消费方来说,个体的消费需求与意志只能经由一个公众性组织来协调统一,完成对消费品的选取、监督及共同使用,这个过程也许会出现两种情况:一种是一个住宅区域内全体消费者的消费意愿都得到了满足与实现,另一种则是在数量上占大多数的消费者的消费意愿得到了满足,而少部份消费者的愿望或要求未能实现;从生产方来说,物业管理在服务对象上面对的是一个住宅区域内的全体消费者,即一个消费群体,其提供的服务无法分割。它根据这一群体共同的需求或愿望,经过折衷与平衡来选取一套相对固定的管理与服务体系,力求满足一个消费层面的消费需求而非每一个消费个体不同的要求和意愿。如果在生产过程中,有某些个体消费者违背公共合约,擅自取消对物业管理商品的购买,生产方则根本无法停止对这些消费个体的商品供应。二是过程性。物业管理的生产与消费是同一的,生产的过程就是消费享用的过程。生产品质的提高一方面有赖于生产质量的保障,另一方面也有赖于消费者的理解、配合与支持。三是消费自由受限。主要体现为:受开发商自建自管物业模式和过去物业管理法规体系不完善等原因的共同影响,人们自主消费机制未能建立健全并有效实施;物业管理作为一种较为长期和相对固定的服务商品,消费者不能通过多次尝试、使用来确定消费选择,消费可变性小且可变成本高;现阶段物业管理市场化还呈现出未完全、不彻底的特征,消费者很难从市场上选聘到令人满意的服务提供商。

　　4、政府定价、政府指导价定价体系对人们的消费心态形

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