行业重组：开启后物业管理时代

　　行业重组：开启后物业管理时代

　　行业重组：开启后物业管理时代

　　—— 《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响

　　文 / 晏　华 　杨小星

　　物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，我国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

　　《物权法》的颁布并将于今年 10 月 1 日开始实施，应该说物业管理行业发展的新时代将由此拉开序幕。

　　一、新的市场环境将形成行业新的经营格局

　　《物权法》的实施对物业管理行业最大的影响便是为所有物业管理行为或者说所有加入物管行业的行为消除了最后的法律障碍，让物业管理行业不再具有特殊性，而多年来的物业管理行业重组，使物管企业规模扩大有了自主选择的权利，物管行业的专业技术服务完全地专业化、社会化，使任何从事物业管理的企业和个人没有了专业技术障碍；而将要推行的物业管理职业经理人制度则完全解决了行业的资质与规范行为问题。这就是说《物权法》，包括物业管理的各项法规，物管企业规模的扩大，物管行业的专业技术社会化及职业经理人制度和资质管理，这四个方面构成了后物业管理时代的必要条件。

　　因此，未来的物业管理经营格局将出现以下四种模式：

　　第一类，超大型一流品牌物业管理企业，这类企业开始从物管市场战略性退出，专注于自身集团地产开发项目的管理。

　　第二类，具有物业管理资质企业，他们占有物业管理市场的最大份额，是传统的主流的物业管理模式。

　　第三类，无资质的物业管理公司或不以物业管理为主业的企业，他们多以小型民营企业为主，管理非市场化的零散项目或企业自己使用物业。

　　第四类，业主委员会自治自管模式，即，业主委员会委托职业经理人或自我营运管理。

　　我们知道，闭关和垄断是经济市场化的两个最大的壁垒。《物权法》的实施及四个必要条件的成熟，使得物业管理市场已经彻底放开，今后在相当长的一个时期内，上述四种类型的管理模式将会并存，而后两种新生的模式将会有一个较快速的发展。

　　二、四种物业管理模式发展态势分析

　　事实上，物业管理新格局早在一年前就已在潜移默化地开始形成：一些超大型品牌物管企业战略性退出社会项目，并从“四不接”到完全不参与市场项目竞投；业主自治自管风声四起；中介等“黑物管”此起彼伏。如今，这种态势将趋于明朗化。然而，后两种新的模式由于规模和自身条件限制，现阶段，前两种模式亦即传统的物业管理仍然是物业管理的主流。

　　超大型一流品牌物管企业 : 超大型房地产企业为了提高自身所开发房地产项目的价值，旗下的一流品牌物管企业对社会楼盘采取“完全不接和完全退出”的策略，以求配合集团房地产发展战略的实施，通过物管业品牌保护，来提升房地产开发项目的品牌价值，以使物管品牌与地产品牌在房地产发展战略的结合中实现双赢。中海、万科、招商等一流品牌物管企业，在注重并保护自我品牌的前提下，从“外向扩张型”开始转向“内敛收缩型”，纷纷从社会楼盘选择性主动退出 ( 托管合同到期后不再延续合同 ) 。这体现了物管企业和主管集团对自身品牌价值的再认识从过去的打造物管品牌以提升售楼价值，到现在的惜“牌”如金，不再向社会楼盘输出物管品牌，以物管品牌与自身开发商品牌集聚的方式，大幅提升所开发楼盘的价值。如：万科物业取消“万科发展”，从前年开始撤出社会项目，今年退出最后一个社会项目桃源村；中海物业从过去的“四不接”到现在的全面退出社会住宅项目。

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