物业管理行业重组及其新趋势

　　物业管理行业重组及其新趋势

　　文/晏　华

　　笔者于5年前提出“物业管理重组”的论题，相关理论文章（《论物业管理行业重组三重性及其相互关系》、《关于物业管理规模化经营的话题》、《理性的回归》）先后发表并引起行业内关注。值得欣慰的是许多观点和设想被不幸而言中，但行业重组事态的发展迅猛却有些意料之外。社会发展，行业重组，在社会经济学家眼里是一个永恒的话题，我们毕竟不是专家，因此对物业管理行业重组的新趋势的再研究对我们今天的物管从业人员来讲就更有必要了。

　　物业管理行业重组理论的简单回顾和再认识

　　谈到物业管理行业重组的新趋势，就不得不对物业管理行业重组的有关理论进行简要回顾。物业管理的行业重组存在三重性，亦即三种形式，这也是物业管理行业不同于其他行业的根本原因。其三重性表现在：物业管理专业技术重组、物业管理单位重组、物业管理企业重组。前者是将传统的物管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来，按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程，亦即“条条管理”的重组；中者是通过物业管理单位（管理处）的兼并、联合和改组等来实现物业管理单位的调整过程，亦即“块块整合”的重组；后者是通过兼并收购、联合、改造等方式来实现物业管理企业之间的调整过程，亦即“条块结合”的重组。前两个重组是物业管理行业重组的基础和过程，后一个重组是结果，只有量的积累才有质的飞跃。

　　如果我们把物业管理行业重组用历史的眼光来看，那么对上面的认识可以看作一条横轴，把物业管理行业重组的发展趋势当作一条纵轴来研究了。

　　我国物业管理经过20多年的发展，如果从行业重组的角度来研究，就有非常明显的三段式特征，这就是笔者原来提到的“三次革命”。“第一次革命”——物业管理行业的产生（从社会、政府剥离出物业管理职能）；“第二次革命”——物业管理规模化经营（物管职能在地产商与物管企业以及物管企业之间进行调整）；“第三次革命”——物业管理的理性回归（部分物管职能从物管企业剥离出，回归社会和政府）。简言之，物业管理行业发展过程，也就是一个物管职能在社会、政府、物管企业以及物管企业之间的不断重组整合过程。认清这个问题，对我们关于“新趋势”问题的研究就会有一个辨证、客观的思路了。

　　新趋势之一：专业技术重组（专业化分工）更为彻底和细化

　　物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如劳动力密集的清洁和绿化。据不完全统计，深圳凡国家一级和市属甲级物管企业，其清洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业清洁公司打理，因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利。以至于这几年深圳的清洁公司如雨后春笋般产生，并形成几个诸如玉禾田、日新、志诚等这样几家重量级专业清洁公司，动辙员工数几千人，许多已超过物管公司人数。

　　在深圳，停车场管理在物业管理工作属保安管理工作中的一部分，但随着《深圳经济特区机动车停放和停车场建设管理条例》的即将颁布实施，许多专业经营管理停车场的企业应运而生。这就是说，物业管理专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工，停车位的严重不足即资源稀缺和现代化停车场（库）的高技术含量（自动化控制、机电等）是这一专业技术重组的直接诱因。目前在国内外，如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管理公司。

　　因此，物业管理行业重组的深化，专业技术重组不但在技术含量高的专业，在劳动力密集的非技术专业也完全展开，同时随着高新技术的运用，将又不断产生出新的专业。

　　新趋势之二：物业管理行业重组从有形化为主向无形化为主转变

　　这一层面的重组，主要发生在物业管理单位重组和企业重组方面。在深圳物业管理规模化发展初期，物管企业通过重组发展壮大，无一不是以人力、资金、物力以及技术的整合来实现的，更多的表现在全委托物管上，亦即“有形的”。而现在则更多是以“无形的”重组来实现企业的规模化经营，即通过半委托、顾问、咨

本文关键字：行业  物业管理  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识