物业管理市场的困境与机遇

　　最近,有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查,被调查者中有38.1%的人认为可承受的最高物管费为每平方米每月2元,希望得到的物管服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子等,可见北京人对物管企业的要求不低。此外物管企业实行资质等级评定、物管项目实行公开招投标制等使得“现在的市场不好做”便成了物业公司老总们的一个“共识”。

　　在不好做的情况下,北京物管市场竞争会呈何种态势?各家物管企业如何使自己的服务被业主认可?

　　市场需求增大为物管企业提供机遇

　　北京均豪物业公司总经理于庆新认为,目前北京物管市场呈现四大特点:首先是随着开发商品牌意识的提高和业务细化的需要将逐步丢弃“自建自管”的观念,把项目交给专业物管公司;其次是国企改制逐渐使房管所脱离政府部门,成为自负盈亏的企业实体;第三是现在物管项目开始实行招标,不称职的物管企业会被业主炒掉,由新的“管家”取而代之;第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。

　　清华大学房地产研究所副所长季如进也认为,除现有住宅小区必须进行物业管理外,伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务已逐渐社会化,物业管理的客观需求已经产生,而且会越来越多,万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。

　　物管市场目前存在哪些问题

　　物业管理在实际工作中,其市场现状难以令人满意,主要表现形式有四个方面:1.投诉率高,据有关资料统计,2004年全国物业管理和商品房投诉与2003年相比增加45.3%。2.缺乏规范,投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。3.有市无场,与市场巨大需求潜力形成强烈反差的是,物业管理市场结构不全,交易体系不完善。4.运作困难,一方面有实力的物业管理企业难以找到项目,只能在原经营规模上艰难支持;另一方面需求方想聘用自己满意的物业管理公司却无门路,更谈不上选择。

　　中海物业北京公司的总经理耿万岭认为物管具体政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题,他认为现在的物管人员上岗培训时间太短,这样不利于从业人员专业化程度的提高。而从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一,目前执行的物管培训是有作用的,但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。

　　明年的物管市场竞争如何体现

　　面对竞争物管公司开始各谋对策。北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度,但各家物管企业已明显感到了生存压力。一些物管公司已经开始调整自己的经营策略,表现出功能上互相补充、业务上相互渗透的趋势。

　　“有钱赚就应该做”是企业生存的一个基本原则,但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。耿万岭认为,北京明年的市场竞争会更激烈,物管公司的分化组合也会逐步加大。随着几年来商品房的热销,物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现,谁能合理收费、优质优价,谁就

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