物业管理的纠纷成因与对策建议

　　本文就沪上某中级法院审理物业管理纠纷案件的基本情况和纠纷成因进行了具体地研究,并在此基础上提出了相应的建议和对策。

　　一、纠纷的总体态势

　　(一)案件数量分析

　　2004年,该院共受理物业管理纠纷案件150件。与2003全年受理的物业管理纠纷案件相比,上升了25%。与2002年全年受理的94件物业管理纠纷案件相比.上升了近60%,案件数量呈逐年递增的态势。同近年来住宅商品化进程迅速推进、物业管理活动的日益频繁和深化密切相关。

　　(二)案件主体分析

　　1、业主与物业公司的纠纷数占绝大多数

　　从涉案主体分析,2004年受理的150件物业管理纠纷案件中.业主与物业公司之间的纠纷约占71%,居首位。业主与物业公司作为物业管理法律关系中权利和义务的享有人和承受者,产生的纠纷往往是最为直接和突出的。其中又以因物业管理费的收取和交纳产生的纠纷最为突出。

　　2、房产商在某些情形下可成为诉讼主体

　　房产商作为住宅小区的开发商和建设单位.其主要目的是通过商品房的开发和销售获取利益.房产商并不是物业管理合同的当事人。但在特定情况下,其也可以成为物业管理纠纷的当事人。例如在为物业管理中的资料、物业用房移交出现的矛盾,或者为小区设施的权属发生争执等情况。

　　3、业委会作为诉讼主体现象普遍

　　在上述物业管理纠纷案件中,业委会作为诉讼主体的约占20%,居于业主与物业公司之后.列第三位。除了上面提到的业委会与房产商之间的纠纷外,还表现为业委会与物业公司之间的纠纷,涉及物业资料和物业用房的移交、物业资金的使用和管理等方面;此外.业委会与业主之间的纠纷也时有发生,如业主与业委会间因选任、罢免代表。起诉、选聘物业公司等事项而产生纠纷。

　　(三)纠纷类型分析

　　1、物业管理费的收取与交纳

　　因物业管理费的收取与交纳引发的纠纷约占总数的70%,主要分为两类:

　　关于业主拖欠物业管理费用的纠纷数量一直居高不下,约占物业管理纠纷案件收案总数的67%。这类案件中,物业公司大多为一审原告.其通过起诉向业主主张物业管理费及滞纳金.业主通常以物业公司未履行职责或履行职责有瑕疵、滞纳金标准过高为由进行抗辩.以达到拒交或减交物业管理费的目的。

　　此外,因同一小区内不同性质房屋收费标准不一引发的纠纷也时有发生,其数量虽少,但矛盾较为突出,表现为在同一小区内既有商品住宅,又有售后产权住宅,物业公司要求业主按商品房标准支付物业管理费。由于二者的收费标准差异较大.触及的焦点较为敏感,该问题已经引起有关部门的高度重视。

　　2、业委会与业主的权责划分

　　主要表现为业主与业委会间对将物业交于何人管理意见不一,大多涉及选任、罢免业主代表,起诉、选聘物业公司等内部事项。此类案件集中体现了业主与业委会在行使小区自治管理权方面因权责、手续等不明确引发的矛盾。

　　3、物业公司的行为构成违约或侵权

　　主要表现为两方面:一方面是物业公司未履行义务,业主要求其应承担相应的违约责任,如业主以物业公司未履行社区安全管理等义务,致其人身或财产受损为由.要求认定物业公司构成违约并提出赔偿主张。另一方面是由于业主搭建或改变房屋结构时.物业公司超越范围行使职权.对业主的人身或财产造成了损害,业主据此起诉.认为物业公司的行为构成侵权,要求其承担侵权损害赔偿责任。

　　4、相关物业设施的归属与利用

　　第一类涉及物业用房的提供,是物业管理中产生的新问题。随着国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的实施,纠纷数量有上升趋势:如新规定实施前,法院经业

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