物业管理的历史分期

　　每个行业都有它产生、发展、衰退、变革、定位的历史,对今天的中国物业管理,我们一方面为它的欣欣向荣感到欣慰,另一方面又为未来时代的挑战感到担忧,毕竟变化是太快了些。在外界环境科学、网络科技日新月异的同时,物业管理表现出一个长时段的静态效应。这个“朝阳”产业似乎同它的孪生的兄弟们有着太多的不同,它不会也不可能通过极少数人一朝一夕的智慧取得成功,同教育行业一样,物业管理要求它的大多数从业人员在某种程度上保持停滞不前,而这自然也正是整个行业的桎梏。就短短的2002年当中,深圳各大物业公司走马换帅的暗潮,各城市物业“保安打人”的频现,更多房地产“洋管家”的卖点,还有国务院《物业管理条例(草案)》的出台,标志着这是一个动荡与变革交互发挥作用的时期。如何能战胜挑战,打造明天,我们今天的物业管理人肩负着这个使命。

　　中国历史沿革具有惊人的连续性,当我们沉醉于故纸堆时,我们会从今天的现实中找到很好的印证,物业管理进入中国,它也将被典型地“中国化”,我的设想是描绘出今后三十年乃至五十年的行业的发展与变化,它是否完全符合似乎并不重要,重要的是今天的我们能够从中得到什么样的启发。

　　第一个时期:春秋时代前期(1990-2005年)

　　昨天和今天的物业管理即处于这个时代,象当初的齐、晋、楚被称为“伯”(霸)一样,这时我们的国家首批一级资质物业公司们是行业的翘楚;这一时代的核心标识是“礼”,用今天的话说,叫组织文化与质量体系;它的基本内涵是“德”,在今天被称作以人为本和业主至上。这是一个建立规范的时代,在这个时期内,绝对优势是不存在的,有的只是相对优势,关键在于行业主体是否能利用自己某一时期的优势扩大战果。因为行业刚刚产生崛起,市场尚有分割余地,这时候的发展不平衡尚能得到广泛的容忍,大大小小的诸候林立,很多企业依靠所谓的品牌而不是实力维系生存。“国家之兴亡,家族之兴衰,个人之荣辱”,在这一时期的物业管理市场当中是广泛发生的,其中较大的物业管理公司,要么依托开发商地产项目的高水准定位,要么依靠原先计划经济体制下的近水楼台,再要么就是凭借主业母公司本身的财雄势大,但是真正说来,很多大型的物业管理企业尚未展现出其规模优势,有些反而因其体制陈旧、机构臃肿而面临种种困扰。

　　第二个时期:春秋时代后期(2005-2015年)

　　这一时期的物业管理企业再回顾十年前的企业规模,会发现100多万平方米的物业管理面积是个多么小的数字,到这个时期,一方面,业界关系错综复杂,纷争并购此起彼伏,企业由早期的尚“德”而转入尚“谋”,更需要战略上的纵横捭阖,很多在资金、技术与管理机制上缺乏竞争力的企业将陆续被淘汰,并且,产权化时代的提前到来,使物业管理公司之间出现类型不一的资产联盟和战略同盟。另一方面,“高岸为谷,深谷为陵”,当初的霸主有的在今天消亡了,有的则早已改朝换代:三家分晋、齐由陈氏、“鲁君失国,政在季氏”——表现在物业管理行业,则是一些大企业自身发展后,因为内部的组织问题出现分化,一些专业的子公司崛起并领导了这一细分市场的尖端技术,然后取代或者脱离了母公司而突飞猛进地发展;招投标市场的发育,使技术已经超过组织文化成为一个物业品牌的最重要标志,而就象苏秦、张仪这一类的纵横家将游走于各类行业主体之间,从而带来总体实力分布上的均衡变化。

　　第三个时期:战国时代(2015-2025年)

　　这时物业管理企业的绝对数量已经大大减少了,但这一行的从业人员的绝对数量却比以往任何一个时期都多。任何一个项目的服务与管理能力,都将异常地透明,一个企业的规模由它内在的管理效率所决定。正是这一时期,规范形成后又被打破,物业管理企业与业主的关系、企业与政府的关系又处于不断的调整之中,强大的规模经济优势此时已经充分显现出来,并使物业管理的触角延伸到其它许多相关领域,能源、交通、物流、IT业,都与物业管理发生千丝万

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