国外的物业管理-美国的物业管理

　　(二)美国纽约市小星城住宅区的物业管理

　　1.住宅区概况

　　小星城住宅区是由纽约市政府与私人企业小星城建筑集团合作开发建设的一个住宅区，距离市中心24公里。

　　2.建设投资和管理经费

　　住宅区全部建设投资为3.8亿美元。投资来源主要是靠政府贷款，占投资总额的90％，私人企业投资占总投资的10％。贷款是由政府通过发行公债筹措的，全部由“小星城房地产公司”使用。贷款的年利率为8.5％，但该公司只付利率1％的利息，余下7.5％由政府补贴。

　　住宅区年总支出约为6000万美元。经费来源主要有：

　　(1)租金收入，占总支出的1/3；(2)政府给予定额补贴，占总支出的1/3；(3)政府免收房地产税，占总支出的1/3。这样基本上做到收支平衡。

　　3.住宅建筑和租金情况

　　住宅区的住宅建筑共46幢，全部是高层建筑。11层有11幢，17层有20幢，20层有15幢。住宅单元共有5881套。其中一室一厅2306套，占39％，二室一厅1994套，占34％；三室一厅1581套，占278％。每套住宅单元都有卫生间、浴室、厨房、冷气、暖气，以及电话和闭路电视等设备。三室型住宅单元有两套卫生间和浴室的设备，为居住两代人(父母及未成年的子女)的需要。洗衣间是集中的，设在每幢楼的地下室，住户可以随时使用，使用时投入硬币(一次0.5美元)洗衣机即启动，既方便又节省能源。

　　房屋租金没有统一标准，主要是依据供求关系、地区环境以及房屋的数量和质量。租金数量一般的占家庭收入的27-30％。租金计算不按平方米数，是按套(单元)计算。平均租金额：一室户型的月租约200美元，二室户型月租约250美元，三室户型月租约300美元。租金水平低于市内繁华地区，在市内一室户型的月租高达700美元。租金包括水、电、冷、暖等费用，有的还包括家具及室内陈设(这类房间租金较高)。除租金外，住户在承租房屋时还要交保证金。

　　4.管理任务和机构

　　住宅区相当于一个城镇的规模，管理单位是“小星城房地产公司”。管理任务是开发建设与规划设计、房地产管理与维修、庭院绿化、交通道路、环境卫生、治安保卫、文化体育、广播电视、附属发电厂、污水处理站，以及有关的生活服务项目，几乎居民生活需要的事都有人管理，是“一家管百事”。管理效率高，服务周到。

　　住宅区管理机构是房地产公司下设的管理维修部、能源管理部、财会部、治安部等主要的职能部门。各职能部门的主要任务是：

　　(1)管理维修部：负责房产经营与房屋维修。包括租赁管理、定租收租、检修房屋及设备、房屋档案管理、维修工人管理，以及有关房产及租赁纠纷的法律起诉代表。住宅区全部维修工人只有157人，主要负责房屋的日常养护和小修服务项目。大中修工程采取对外发包的办法；

　　(2)能源管理部：管理发电厂的污水处理站，冷、暖气及热水的供应，以及动力设备的管理维修；

　　(3)财会部：负责制订住宅区的收支计划、会计出纳、经济核算、租金和其他经费的管理，以及雇员和工人的工资奖金计算发放等工作；

　　(4)治安部：负责住宅区的公安保卫、消防、地区巡逻和交通管理工作。治安系统直接受公司领导，公司有权聘用解雇警察，警察的薪金考绩晋升都由公司负责。纽约市警察局对他们只是业主领导关系。全住宅区雇用60名公安警察，按楼幢和地段分工负责，警察有权追捕刑事犯罪分子和侦察刑事案件。警察除负责治安等工作外，还负责抢救病伤员、查找人口和处理其他紧急事宜。

　　住宅区分8个管理小区，由公司3个副经理分工直接领导，没有中间层次，每幢设有管理室，有123名管理服务人员。住户有事可直接到管理室，一般小修当天都可解决，检修后由住户签字的“任务单”必须交回管理室，以便检查核对。室内日常维修项目主要是养护性的工作，如定期地打地板蜡、擦洗门窗玻璃、清洗墙壁和公共通道、检修设备等。

　　5.开展人际交往，推行“社团”活动

　　住宅区的管理单位为招揽住户，宣传住宅区的优越性，开拓公司的房产经营事业，得到社会的好评和确认，十分注意宣传工作和社会工作。这个住宅区提出的口号是“Welivetogether”(我们同住在一起！)，他们经常组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系。并办有《小星城周报》和电视系统，进行宣传和信息交通。这些活动使住宅区居民生活丰富多彩。居民们感到虽远离城市，但生活并不单调，乐于居住。这些社会工作使住宅区的管理工作十分活跃，获得了社会好评，也促进了他们事业的发展。

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