国外的物业管理-美国的物业管理

　　(2)对房产本身的分析。作为房产经理必须全面了解该建筑物的物质条件和折旧程度；了解可供出售或出租的面积各单元数量，掌握客户的构成等；

　　(3)为业主提供房屋使用和修理的建议。提出保持目前房产用途的理由，以及对房产的修复、改善或变换用途提出意见、建议，供业主参考。

　　编制预算的目的是为了控制费用支出，以保证有足够的收入来支付各种费用。如营业费用及固定资产重置，抵押贷款的分期偿还和房产税等。预算中，租金收入是根据以往的租金数据和对未来市场趋势进行分析研究后得出的。支出主要包括两大部分，一是固定费用，如管理费、维修保养费等；二是可控费用，如管理费、维修保养费等，这部分费用由房产经理控制。

　　营销包括确定合理的租金水平，及采取各种促销手段招揽顾客等。

　　作为房产经理应事先了解其管理的建筑物中设施的种类、数量和运行情况，制订出维修保养计划。包括日常例行的维修保养工作，如一般性的清洁工作(定期擦洗门窗、玻璃、清洁墙壁和公共通道等)、各种装置零配件的更换。除此之外，还需配备工程技术人员专门负责设备的检测及修理。

　　房产经理的这些管理职责则由各职能部门来完成实施。

　　(三)管理职责

　　1.管理与维修部

　　主要负责房产经营管理与房屋维修，包括租赁管理、定租收租、房屋档案材料的管理、人事管理、检修房屋及其设备系统。

　　2.财会部

　　负责编制预算计划及做好会计出纳、经济核算，以及工作人员工资奖金的发放工作。

　　3.能源管理部

　　负责冷暖气供应，以及动力设备和给排水系统的维修和管理。

　　4.治安保卫部

　　负责安全保卫工作，包括消防安全、防盗防窃、地区巡逻和地区交通管理工作。

　　此外，还有清洁绿化等部门。但物业管理公司往往会把这些工作承包给其他专业公司承担。

　　总之，美国的物业管理者受业主的委托行使管理权，其目的是使业主的物业能够保值增值，并为承租人创造一个安全舒适的环境和受到良好服务。

　　三、物业管理实例
　　美国的物业管理已是社会化了，各地都有很多大小不等的物业管理公司和专业部门。业主可将房屋交给物业管理公司包干负责管理，也可自己管理。在美国，各行各业的服务都很齐全，任何人均可从事物业管理。但物业管理的公司或专业部门，都得申请办理营业执照。申报营业执照，必须具备有关的要求条件，否则不能批准。下面介绍二个物业管理的实例。

　　(一)中房集团在美国关岛投资建设的住宅群的物业管理

　　1.住宅群概况

　　住宅区的建设用地是利用开发一处垃圾处理场。建设程序：先平整场地，搞地下市政基础工程和区间干道，最后进行地上各项建设施工，全部建成共用3年6个月。

　　住宅区用地面积为62公顷，建筑物占地16％，绿化用地和其他公共活动场地占84％。房屋建筑共46万平方米，还有一个小型发电厂、一个污水处理站、八处汽车停车场、各类球场、商业中心、学校、医院，以及文化娱乐设施和电视广播系统等。各项设施齐全，近似一个城镇。

　　住宅区有居民两万多人，居住对象主要是美国中等收入以下的雇员和员工。是一个多种族合居的居住区。

　　住宅区的建设和管理是在市政府的赞助和支持下，由私人企业“小星城房地产公司”独家开发建设和经营管理的。在建设阶段，公司就着手研究住宅区建成后的经营管理方案，房屋建成后便很快进入了“市场”(出租)，取得良好的经营效果。

　　这个住宅群是中房集团公司在美国房地产不景气之时建造的商品房，共三栋三层建筑，21套三居室房屋，总建筑面积31836平方尺。一栋三层9户，另两栋三层各6户。每户建筑面积为1516平方尺。共有43个停车位，其中每户2个车位，还设有1个残疾人停车位。总投资336万美元，平均每户成本为16万美元，加上利息(施工时期利息)约为17.6万美元／套，售价为21.5-22.70万美元／每套。到1994年上半年已卖出7套，尚有14套出租，由物业管理部门负责有关工作。

　　2.住宅出租情况

　　由于房地产市场不好，剩余房屋只有出租。因为这些房屋在设计时仔细考虑了住户的方便，在布局上下了功夫，施工质量也很好，在竣工交付时，该地区(1993年8月8日)发生了8.2级的大地震，震时61秒，是世界上震时最长、震级最大的一次。但这些建筑物完好无损，只有一户的大窗户角下发现一条20厘米长的裂纹，其他任何地方未见裂纹。这次地震给建筑的考验，是一个不花钱的广告，不到3个月，计划出租的6套房屋全以高价租出。本地其他相似的4居室房屋，月租金一般为900-1300美元，而中房集团公司的则为1500-1750美元，最高达2300美元。物业管理出租房屋关键在服务质量、信誉。服务应及时、认真，项目齐全，使住户方便。

　　3.房屋维修管理

　　(1)出售房屋一般规定是保修一年(从住户入住时起算)。属于住户损坏的由住户自付外，其他凡在保修期内全由业主负责修理，保修费一般扣留售价的5％，作为保修押金，一年期满后付清。如果业主不及时维修，住户有权自己维修，费用从扣留5％押金内支付；

　　(2)出租房屋维修费用全由业主负责，如维修不及时造成住户的损失，业主须依据合同赔偿其损失；

　　(3)房屋维修工作在工程竣工的一年内按规定是由施工单位负责。如房屋竣工后立即出售或出租，一年内的维修费用应由施工单位负责。一般出售房屋如在施工单位维修期满尚未满一年的，由业主继续负责维修。在满一年后则由买主(住户)维修。

　　(4)可自己组织一批长期维修人员(房屋多、或大的管理公司)。房屋少，则可向社会的其他公司临时请人来修理，按工作内容议定价格或按市场规定人工价格支付，或者按项目包干管理。如绿化的管理，按数量发包出去，规定每月除杂草、剪草次数，按需要杀虫浇水，保证草木生长良好。每月、季、年计费。中房集团公司院(区)有21户，每月管理费用为2000-3500美元／月，包括停车场和游泳池的清扫，垃圾箱按月交费。比如，单剪一次草约150-250美元／次。在美国，这些管理非常灵活。

　　4保险

　　保险的内容很多，美国保险公司也多，业主可根据需要进行保险。一般物业管理保以下险即可，保险金额按保险价值为准：

　　(1)火灾险　　0.15％

　　(2)台风险　　1.68％

　　(3)地震险　　0.18％

　　(4)其他　　　0.021％

　　按建筑物的建安价值每套住宅10万美元计算，每户2032美元／年，21套住宅共计4.267万美元。如愿意将保险金额加大为15万美元／套，则每户为3048美元／年，21套住宅共计为6.4万美元。在物业管理中保险费是一大笔支出。若管理有方，能预测或不发生灾害也可不保险或少保险，保险也可选定几个单项保险。上述保险费用是参考价格，还可根据具体情况商议。在美国保险少了一般用户不愿意，他们的财产都要有保险才放心，否则不租用此房。

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