国外的物业管理-日本的物业管理

　　一、公寓管理的形式
　　在公寓管理中，有“委托管理”和“自主管理”两种方式。

　　(一)委托管理

　　指委托专门的物业管理公司对公寓实施管理。在日本房地产业中，有一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户、征收房租、提高房租的交涉和养护管理等，都可以代理经营。还有一种具有独特的综合商社职能的行业，它从住户的介绍到经营、税务、法律咨询、修补、更新手续、保证入住率、减少空房率等都可以承担。这种委托有能力的企业管理公寓，是一种行之有效的方法。公寓委托管理，需支付约为房租收入的5-10％的管理费用。

　　(二)自主管理

　　各业主直接管理公寓的共用部分、共同设施和场地。为实施自主管理，在各业主的自愿参与下组成管理委员会(管理小组)，开展有组织的管理。自主管理一般采取各业主轮流承担管理事务的方式。这种自主管理方式的最大优点是节约开支。但是，自主管理也存在着种种问题：

　　第一，它受到规模上的限制，仅适用于小规模的公寓管理，此外，还受住户对自主管理认识和自身素质的制约，勤奋、负责的住户能达到一定的管理水准，反之，问题较多。

　　第二，在公寓管理中，有些项目需要较高的技术，例如，电梯的检修、设备的管理等，需要精通专业的技术人员，或依靠专业的管理公司才能胜任。

　　(三)兼容式管理

　　作为自主管理和委托管理的补充，出现了双功能兼容的管理方式，一部分管理项目委托专业管理公司负责，一部分项目采取自主管理。

　　二、公寓管理的相关法规
　　日本政府于1983年5月21日修订了《关于建筑物的产权所有等的法律》(俗称《公寓法》)。在此基础上，同年10月建设省制订了《中高层共同住宅标准管理规约》(以下简称《规约》)，它与1982年1月建设省制订的《中高层共同住宅标准管理委托契约书》(以下简称《委托契约书》)以及1987年7月的《中高层共同住宅管理业务处理准则》等一齐作为官方标准法律样本，明确要求每位住户在其购房时必须依照这些样本(可酌情予以适量补充、调整)与物业管理公司签约，以确立双方的法律关系。其中《规约》是由物业管理公司先与全体住户签订(即“全员捺印”)，原本存物业管理公司。然后由物业管理公司再据此与每位住户分别签约。其意义在于后者是前者的延续与派生，个体(每个住户)不得对抗整体(全体住户)，物业管理公司和所有住户的权利义务均限定在政府《规约》之中。

　　对于公寓大厦的专业操作，日本也有较为严格、周详的法律规定。有《大楼管理法》、《警卫业法》、《消防法》等。这些规定对从业资格、操作规范、质量要求、安全保障，技术指标等都作了具体规定。物业管理公司不论是自我操作还是外聘操作都须执行上述规定。

　　以大楼清扫技师为例，如要进行玻璃幕墙清洗工作，一要严格按照作业程序；二要了解并熟练选配所有清洁剂；三要正确使用擦拭器具，并具常见故障修理技术；四要根据清洁药剂的药效持久力排出作业间隔周期，既保持幕墙的整洁又控制清洗的成本；五要具备高空吊仓作业的从业执照。

　　三、公寓管理的内容
　　公寓正式投入使用后，物业管理内容主要包括以下几个方面：

　　(一)人的管理

　　1.秩序维持管理

　　为了保持同一公寓中的居住者能长期舒适地生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等等，都会干扰宁静的生活环境。这种事屡次发生，会使公寓品位下降，住户减少，空室增加。为了避免这些麻烦，在选择住户时，应在合同书中明确一些要求，并张贴出来，达到众所周知的目的。

　　2.共同体管理

　　所谓共同体管理是住户间相互交流，即所谓相互理解的精神管理。如果公寓中的人们缺乏交流，互不关心，万一发生事故——犯罪、火灾，就会产生不良后果。为此，可以成立住户的自治组织。

　　3.防犯管理

　　和一家一户住宅不同，公寓中容易发生盗窃案。为了防止被窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等。公寓管理者还应和地方署的防犯课联系，及时了解公寓周围的防犯信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作通常由专职管理人员来负责。

　　(二)物的管理

　　1.建筑物的维护管理

　　新的建筑物及设备经过一段时间的使用，自然因素和人为因素都会导致其损害。这就要求采取及时、可行的措施，以保持建筑物的完整和原貌。建筑物、设备的修缮维护是物业管理经营者的主要任务之一，而另一个重要问题，是对建筑物作为商品的认识问题，应该从平时做起，注意保养。保养得如何，建筑物的寿命长短相差很大。为此，应该注意以下几点：

　　(1)对于建筑物，经过几年以后，哪些地方要进行检查、修理，应该制定好计划；

　　(2)请建筑专业人员进行定期检查；

　　(3)事先做好与建筑业有关行业的一览表(木匠、水泥匠、上下水道、电气工程等)，以防万一。

　　2.防灾管理

　　作为公寓的业主，最担心发生火灾。事实上，公寓火灾的发生率最高，特别是单身者使用的公寓，躺着吸烟或火油炉使用的不当心而引起的火灾较多，预防火灾首先要引起住户的重视。物业管理经营者应在以下方面加以注意。

　　(1)在建筑设计时，请有关部门从防火、抗震的观点出发，考虑如何设计；

　　(2)火灾报警器、灭火器、避难器具、避难通道的装备与检验，平时就加以重视，定期检查，做到让住户众所周知；

　　(3)走访消防署听取有关灭火的注意事项。

　　除此之外，考虑到万一发生火灾的损失赔偿问题，可以加入火灾保险。

××公寓在保养、修缮，以及防火方面具体做法如下：