国外的物业管理-国外最新物业管理形式

　　精神产品的流通和消费都有赖于物质的条件。精神产品的传播在当代已经具有极其庞大的规模，延伸到广阔的空间，并且借助于高新技术手段。尤其值得注意的是，微电子与信息产业所开发的最新技术往往迅速运用和装备于传媒业，因而传媒业的办公大楼技术先进、设施精良、造型独特、管理规范。

　　现代传媒业办公大楼概念设计大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。其建筑外形线条简洁流畅，风格各异，给人以强烈的时代感。大楼的外部，大块的幕墙玻璃镶嵌在铝合金窗框内，不仅最大限度地增大了办公大楼的采光面积，而且整个办公大楼犹如一个透明体，入夜时灯光通明，就像是辉煌的宫殿。

　　传媒业办公大楼建筑的上述特征主要是由以下三个原因形成的：

　　(1)承租客户需求层次高。传媒业办公大楼的承租户主要是一些技术密集、高度专业化、资金效率较高的企业，一些企业的海外派驻机构或企业的首脑部门。这些企业和部门的层次比较高，雇员大多为中高级白领职员，因而通常愿意花较多的租金，进入传媒业这样一类高层次的办公大楼。

　　(2)租赁双方都希望借此树立良好形象。外型雄伟、装饰考究的业高层建筑往往是业主信誉、拥有者富有和事业上成功的象征。传媒业办公大楼所有者或经营人希望通过高大美观的建筑，告诉外界公众自己十分富有且信誉卓著，客户尽可前来承租。承租者同样希望借助传媒业高档化的办公大楼为自己树立良好的形象，而视之为树立企业良好形象的有效途径。一些中小企业在办公大楼内租上一间办公室，精心装修一番，为自己创造一个高层次的门面。在这种办公室里进行对外接洽活动，无疑会给客户留下一个良好的形象。

　　(3)传媒业办公大楼的所有者或经营人希望获得较高的投资报酬。在承租者愿意并能够承受的范围内，通过提高大楼的档次以提高租金水平，是提高传媒业办公大楼投资效益的重要途径。传媒业大楼大多位于黄金地段交通要道。这为大楼的现代化、智能化发展提供了条件。

　　(二)传媒业办公大楼的日常管理

　　传媒业办公大楼的日常管理与一般办公大楼(写字楼)管理类似，又有一些特殊要求，其管理内容基本上由以下4个部分组成。

　　1.营销与前台服务

　　(1)营销

　　营销的任务是经营租赁。营销人员可在办公大楼前台工作，也可有单独的办公室。营销人员实际上是办公大楼的销售代表，他们的责任是：

　　①接待来访的潜在承租客商，陪同客人参观办公室，解答问题，介绍办公大楼情况，搞一些促销宣传，并做好与客人的联系工作；

　　②处理办公大楼的具体租赁工作，包括与承租户联络、洽谈、签约；

　　③接收和审理承租客商的投诉和要求，及时通知有关部门，并做好协调工作；

　　④营销负责人还需负责定期对长住客户访问，组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动。

　　(2)前台服务

　　办公大楼的前台服务与宾馆功能相似，主要是为承租客户提供一些日常服务。办公大楼前台服务人员的工作主要有以下三项：

　　①接待办公大楼的内外客人，帮助他们解决有关问题，如告诉来访者如何找到他欲访问的客人。

　　②接收外来电话，并耐心地回答问询。

　　③为承租客人提供打字传真以及订(船车、飞机)票服务。

　　2.安全保卫

　　安全保卫是传媒业办公大楼日常管理的一项十分重要的工作。它的任务是采取各种安全防护措施，维护大楼治安秩序(包括防盗、防火、消毒等)，保证承租客商人身财产安全和工作顺利进行。

　　办公大楼保安工作的基本范围有以下5个方面：

　　(1)中心监控

　　现代传媒业办公大楼一般都装有中央监视系统，可通过电视画面随时了解大楼各层面、各部位的情况。中心监控室是办公大楼保安工作的心脏，如发现异常情况，应立刻指示有关人员采取相应措施。

　　(2)前大门警卫

　　前大门警卫既是保安工作的一个方面，同时又是大楼前台服务工作的一部分，因而兼有安全保卫和大楼服务双重任务。

　　办公大楼前大门警卫工作主要有以下5项：

　　①按时开启、关闭大门；

　　②在规定的区域(或位置)站立，保持正确姿势，精神饱满，面带微笑地迎送客人，主动、热情、礼貌地回答客人的问讯；

　　③阻止无关人员(包括自行要求参观者)和衣冠不整者进入大楼，以保证大楼秩序井然；

　　④盘问形迹可疑人员，并立即向上级报告，同时与中心监控室和巡逻人员取得联系，以便配合行动；

　　⑤上下班高峰时间，维持大厅电梯口秩序，提醒客户保管好随身携带的物品。

　　前大门警卫是办公大楼的服务管理形象的直接体现，因此，执勤人员的仪表要求比较严格，一般要求按季统一换装上岗，穿黑皮鞋，戴帽子，系领带，不准穿高领毛衣和留长发。

　　(3)后大门警卫

　　如前所述，传媒业办公大楼内的办公人员大多为中高级职员，自备汽车较多，办公大楼又大多为高层建筑，因而汽车出入十分繁忙，办公大楼的后门就是专供汽车进出的。

　　办公大楼后大门警卫的任务是保持通道口畅通，为车辆进出提供方便，并做好安全保卫工作。

　　后大门警卫工作主要有以下4项：

　　①早晚上下班高峰时间，执勤人员必须在指定位置指挥车辆有秩序地进出、停放，指挥时立姿要端正，手势要清楚。

　　②定时巡视停车场的各个部位，检查车辆停放情况和有否外人进入，确保车辆出入方便和场内安全。

　　③严格检查运出货物的出门证。

　　④阻止无关人员从后门进入大楼，发现形迹可疑人员立即向控制中心报告。

　　由于后大门车辆进出频繁，因而执勤人员通常执行白天12小时站立服务制度。

　　(4)大楼巡逻

　　传媒业办公大楼巡逻队的日常工作就是进行例行巡逻。大楼巡逻有规定的路线和程序，如巡逻队员集中后坐电梯到大楼最高层，先在楼顶平台巡视一周，再通过大楼消防通道逐层向下巡逻。每层楼面也有事先规定的巡逻线路，不能有死角。大楼巡逻有规定的次数与时间。

　　大楼巡逻的任务主要有以下两项：

　　一是检查各楼面消防楼梯内是否有闲杂人员和违反治安的人与事。如遇前者，先将其工作单位和姓名记下，然后送出大楼，如遇后者，立即与控制中心联系，并采取相应措施。尤其是晚上去楼面时，需要及时发现和制止撬窃行为。

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