物业管理法规-概念解说

　　“物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇ｐroperty及estate翻译而来，在20 世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。“ｐroperty”一词通译为“ 财产”，有两种含义，一是指能成为所有权对象的各种有价物，二是指对有价物的所有权。按照英国法律，财产分为两类：动产(personal ｐroperty，包括可实际占有的有体物和可 依法主张的无体物；personality原意是属人的财产)和不动产(real ｐroperty，包括土地 及其附着物和附设其上的财产权利；realty原意是属物的财产)。“estate”一词通译为“ 产权”，又译产业权、财产。estate概念源自英国早年的封建土地制度。自从1066年诺曼第人征服英国以来，所有土地都被认为属于国王所有，英王一直是惟一的绝对的土地所有人， 英王把土地附加一定的条件授予其他人，于是这些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenures)，持有人所保有的有关他的土地的土地权利的 总和，就叫做他的产业权(estate)。换言之，私人不能享有土地本身的所有权，而只能拥有土地上的各种“产权”。这种“产权”观念被英美法系国家继承和发展下来，成为英美法系 的财产权法律制度最独特的概念，与大陆法系的“物权”(a property righｔ，包括自物权 即所有权和他物权即用益物权和担保物权)概念是不同的。大陆法系也将财产区分为动产(mo vable ｐroperty)和不动产(ｉmmovable property)。概括地说，real ｐroperty和real es tate在明知其意义的特定范围内，可省掉real，只提ｐroperty或estate，仍译为不动产或不动产的财产权(产权)。联系前述中国宋代法律上区分物主权和业主权，所用“物业”一词 意义包括动产和不动产，因此，将省略real定语的property和estate译为“物业”似有些不太精确。但此无大碍，只是需要一个明确的定义界定清楚其涵义。

　　目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件，对“物业”概念内涵和外延的见解是 基本一致的，只是具体表述各有细微差别。例如，1994年6月通过并于1999年6月修改的《深 圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称物业，是指住宅区内各类 房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”1998年9月21日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区 内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。”建设部房地产司物业管理处在1994年6 月《简述物业管理》一文中认为：“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的 设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是 指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。”刘兴桂主编的《物业管理法》(中山大学出版社1999年5月第1版，第7页)关于“物业”的定义表述与上引房地产 业司物业管理处的表述内容是一致的。

　　从法学角度探讨对“物业”一词如何下一个科学、周密的定义，首先必须了解中国所称 “物业管理”术语中“物业”的自身特性。物业具有三个独特属性：

　　(1)不动产性

　　民法学中的“不动产”概念是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变或 降低其经济价值的物(财产)。1988年1月26日中国最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则 〉若干问题的意见(试行)》第186条对《民法通则》第83条确定的“不动产”用语作出了司法解释，明确指出不动产的范围包括“土地、附着于土地上的建筑物及其他定着物、建筑物 的固定附属设备”。1995年6月30日颁布的《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”中国《城市房地产管理法》第2条第2 款又将房屋解释为是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。中国民事法律尚未对地上“定着物 ”作出完整定义，但根据不动产法理学，可以认为房屋、林木以外的尚未与房地分离的固定 附属物(如草坪、花圃等)都属于“定着物”范围。物业从实物体方面和财产分类方面属于不动产，但应注意的是，“物业管理”术语中的“物业”，并不包括不动产中的农用地和未利 用地，仅仅是指建设用地范围内的物业。

　　(2)单元性

　　物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将有特定四至范围的建设用地和 房屋及其固定附着物确定为一宗独立(单独、个别化)财产，以便确权、交易、使用或管理。 香港李宗锷所著《香港房地产法》一书中指出：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业 ，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业又可分割为小物业。”(商务印书馆1988年版，第9页)“物业”一词一般用以指某宗个别化具体的地产、房产 或房地产，而中国大陆常用的“房地产”一词，通常用于指一个国家、地区或特定区域建设用地范围内综合化整体的地产与房产。

　　(3)空间和环境性

　　构成物业主要内容的房地，其基本功能是围界和提供一定的有四至范围的空间，便于人 们在其中进行生活、生产等活动，房地为人们提供了生存和活动空间服务。实物性的物业本身就是人们生活、生产的物质环境条件的构成部分，既能在生态学意义上影响人们的生存质 量和行为方式，又能在美学意义上体现人们可感触的美丑洁脏序乱好差性文明景观，是人类生态环境文明的有机组成部分。物业构成的空间和环境，是一种客观存在，也是物业业主权 益维系的重要对象，是物业管理不可忽视的重要方面。

　　根据上述分析，可将“物业”一词的一般法学定义表述为：物业是指一定建设用地范围 内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。该定义中，“已建成 ”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的属主已依法作了确定(一般以颁发了产权证为标志) ，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

[1] [2]  下一页