物业管理法规-物业管理法律关系概述

　　物业管理关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。 民事权利可以按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、售权)、人身权(包括 身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括知识产权、社员权、 继承权等)三类，商事权利主要包括商事组织方面的权利和商事交易方面的权利两类，政事权利主要包括抽象行政职权、具体行政职权和行政相对人权利三类，政事权利不同于国事权 利(即参与和管理国家事务的权利)。

　　物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类 。根据义务与义务主体间的关系，义务可分为专属义务(指不得转移其他主体负担的义务)和 非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。物业管理关系中财产性义务(如 各业主自己缴纳物业管理费的义务)一般属于非专属义务，人身性义务(由人格、身份发生的义务，如业主委员会委员和物业管理公司的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于义务与权 利密不可分的共生关系，它们的可操作内容都是对主体的行为要求和规范，因此，研究物业管理法律关系内容应自觉运用法律规范分类中的行为程式规范法理。

　　法组控物业管理社会关系，就是为了使法律规定的物业管理法律关系的内容在现实生活 中实现，使得权利人能够享有权利带来的利益，使义务人作出服务权利的必为行为，并通过各种途径和方式保障这种目的的实现。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章 节的专门介绍和论述。

　　(三)物业管理法律关系的客体

　　物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称 为“标的”，是主体所需合法利益(法益)的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最 核心的利益关系。

　　各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分 为物业、权利、行为效果三类。

　　1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权 、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。

　　2.权利。权利维系着利益，也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻 权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。各种权利关系本身 又有自己的客体，如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)，物业相邻权的客体为便利，人格权的客体为人格利益。

　　3.行为效果。行为是权利义务本身的构成形式，行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管 理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以是 行为过程结束时显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形(隐形非物化)的效果。如物业管理保安人员巡逻行为过程中 所产生的对有犯罪意图者无形镇慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

　　(四)物业管理法律关系易化动因——法律事实

　　物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生( 产生)、变更和终止(消灭)的客观现象或原因条件。它具有客观性(不是主观想象的“事实” )、能动性(能够影响当事人之间法律关系易化状态)、法定性(何种客观现象为法律事实。何种法律事实引发何种法律效果，是由法律规定的)。“易化”一词具有事物关系形成和产生 、变更、转化、终止、消灭含义。

　　物业管理法律事实引起业事法律关系的变动，包括业事法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中的主体、客体、内容三 要素或任一要素发生变化)，终止(指当事人之间的权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。例如，业主方与物业管理公司因为签订委托管理物业合同的行为而发生一 个合同之债的法律关系，之后双方补签增加物业管理服务项目合同的行为而使原委托管理物业合同关系的客体发生相应变化，最后因为双方的完全和适当履行的行为及合同期满的事实 而消灭了这种债的关系。

　　物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有 关可以划分为自然事实与行为事实两大类。

　　1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性， 与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：

　　(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。中国《民法通则》第153条立法解释“不可抗力”术语：“是指不能预见、不能避免并不能 克服的客观情况。”中国《合同法》第117条第2款关于“不可抗力”的立法解释与《民法通则》的解释相同，并在该条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影 响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《合同法》第118条又要求：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失， 并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力事件通常指自然灾害性的事件(如地震、风暴等) 和社会性的战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并 不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。情势变更法律原则可适用于因社会意外事件引发的法律关系易化纠纷。

　　(2)法律状态是指某种客观情况的持续。例如，业主的下落不明，约定或法定的时间经过。《民法通则》第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，物业管理公司 经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般就会丧失胜诉利益。

　　2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为与他人行为两种。他人行为是指由非当事 人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。当事 人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业管理的业事行为与事实行为(如无因管理 ，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为依其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。

　　通常有一个法律事实就可以引起物业管理的业事法律关系的易化，而在某些情况下，须 有两个以上的事实的结合才能引起业事法律关系的易化。相互结合才能引起法律关系易化的法律事实的关联总和，法学称之为法律事实构成。

上一页  [1] [2] 

本文关键字：法律  物业管理  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识