物业管理法规-物业管理法律关系分类

物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同标准划分出多种类型。按规范法律关系的 法律部类不同，物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。其中刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定， 只是指出物业管理行为涉及犯罪的按《刑法》相应规定处理，因此本节不对物业管理刑事法律关系作论析。

　　一、物业管理民事法律关系
　　物业管理民事法律关系是指根据民法规范(民事法律规范)组控所确立的以民事境位和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。

　　“民法”作为一个法律部门的名称，具有两方面的含义：在性质上是指组控法律地位平 等主体之间民事财产关系和人身关系的一切民事法律规范的总称；在形式上是指通过一定立法程序制定的，按照一定体系编纂的民法典。中国大陆目前尚未制定民法典，只在1986年4 月12日制定颁布了自1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》。

　　民事法律关系主要有三个特点：第一，民事法律关系的参与者法律地位是平等的，当事 人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；第二，民事法律关系大多是由当事人自愿设立的，是否建立和以何种形式建立何种民事法律关系，一般是由当事人的合法意 思决定的；第三，民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的，权利义务对等是指当事人双方之间互相享有权利和负有义务。另外也有只是一方享有权利，另一方仅负有义务的民 事法律关系。

　　物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居 服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中都为避免与专门民法的规定过多重复而较少有对物业管理民事权利义务的具体规定。

　　物业管理民事法律关系具有一些自身特色：(1)物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主， 但并不以土地业主的身份直接参与物业管理民事法律关系，只是在国有土地使用权出让合同期限届满时，才依法出面收回出让的地块及地上物业。(2)物业管理民事法律关系的客体主 要是物业和基于物业管理发生的服务效果。(3)物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定，受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及公共利益较为重大，物业管理法规在尊重 民事法律关系当事人自愿的前提下，对当事人的民事权利义务特别是义务作出了较多的指导性和强行性规定。例如，业主公约的订立、物业管理项目委托合同的订立在行为形式上都要 求采用书面形式，为规范服务行为的义务提供《物业管理服务等级标准》等。

　　二、物业管理经济法律关系
　　物业管理经济法律关系，又称物业管理事业法律关系，是指国家及各级政府职能部门在 协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业管理事业及其他单位(物 业的开发建设单位、公房出售单位等)和社会组织(物业管理行业协会、业主自治团体联合会 等)之间依经济法形成的经济境位和经济权利义务关系。

　　物业管理经济法律关系是物业管理法规中规定内容最多的部分，这是由物业管理法规属 于经济法范畴的性质所决定的。中国物业管理经济法律关系具有一些自身特色：(1)物业管 理经济法律关系分为业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大板块。其中业 主自治管理板块不仅包含物业经济管理的关系内容，而且掺合着人居环境文明建设管理的内容关系。(2)物业管理经济法律关系中代表国家执行对物业管理事业的归口管理的机关，不 是一般的综合经济管理部门(如国家计委、国家工商行政管理局等)，而是国务院房地产行政主管部门(国家建设部)和由县级以上地方政府确定负责物业管理归口管理的部门。(3)物业 管理经济法律关系涉及经济法律规范所组控的各种经济关系(规划、计划、财政、物价、工商、税收、金融、会计、劳动、环境保护、反不正当竞争、产品和服务质量监督、消费者权 益保护等经济法律关系)。

　　物业管理经济法律关系，按经济关系的性质不同，可以划分为组织性法律关系和运行性 法律关系两类。(1)物业管理组织性法律关系，是指物业管理法规所组控的有关国家及政府 和职能部门，业主及其团体组织，物业管理企业、物业管理协会等相关社会组织和单位，在物业管理事业体系中的主体境位关系以及它们在物业管理经济组织系统中各自存在方式和各 自职权、职务、职责的权利义务关系。例如，业主及其团体组织在物业管理事业体系中居于主导地位，业主团体组织采取业主委员会组织形式作为其存在实体，法规对业主委员会及其 委员的职权、职务、职责都作出了明确的规定。(2)物业管理运行性法律关系，是指国家及其代表机关、业主及其团体组织、物业使用人、物业管理企业、其他有关社会组织和单位之 间，为了实现一定的物业管理经济目的而通过市场运行机制和国家宏观调控机制所形成的有关物业及其价值形态物(货币、物业维修基金)的占有、使用、经营管理、收益分配和处分法 律关系以及提供人居服务经济交易市场法律关系。这类关系是基于物业财产权利归属、运用状况和物业管理服务的经济利益、载体(服务效果、货币)交易事实而发生和变化，又可故称 为物业管理财产性法律关系。

　　三、物业管理行政法律关系
　　物业管理行政法律关系是指受与物业管理相关的行政法组控而在政府、物业管理归口主 管行政部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的境位、权利义务关 系。

　　物业管理行政法律关系一般划归行政管理法律关系类。中国物业管理法规对物业管理行 政法律关系的规定有以下侧重点：

　　1.解决多头行政管理混乱问题，明确政府职能部门的归口主管权和分工管理权关系。县级以上各级人民政府依法指定本级政府的物业管理归口管理行政部门，其他相关行政职能部 门按各自管辖权限配合主管部门实施管理。

　　2.解决行政干预违法问题，界定物业管理行政主管部门只有指导权和监督管理权。在现代法治国家，为保护和增进社会公共利益和私人利益，对需由政府管理的事项皆以立法形式 或政策文件加以明确并明示管理规则。行政机关不得任意干预属于社会组织和个人自主决定的事项，也不得违反法定管理规则擅自越权行使或滥用行政职权，必须严格依法办事。物业 管理法规中明确规定物业管理行政主管部门对物业管理进行“指导和监督管理”。这里所谓的“指导”是行政指导，行政指导行为是行政机关行使权力的一种方式，具有建议、咨询、 推荐的性质，不要求受指导者完全照办，或者说即使不照办也没有什么不利的法律后果(报应)。行政指导行为是不对公民法人和其他组织权利义务发生实际利害影响的行为。行政指 导行为与行政命令有本质区别。如果行政机关不仅要求相对人实施一定的行为，而且讲明不履行将承担一定的不利性法律后果(惩戒性报应)。这种行为就不是行政指导，而是行政命令 。在行政管理实务中，有些行政机关本来应该用指导行为的却采用命令行为，实施了命令行为由于害怕当被告却又说成是行政指导行为。《深圳经济特区住宅物业管理条例》第7条中 规定：“业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。”规定应当接受监督是正确的，但规定应当接受指导是个失误，不符合行政指导行为法理。行政部门的“监督管理” 是指对行政相对人遵守有关法律、法规、规章及规范性政策文件规定情况的监督管理，简称 “守法行政监督”。这种行政监督是有预防违法行为和及时依法制止、惩戒违法行为双重功 能。行政监督性质决定了行政机关不能代替行政相对人选择和决策自己的行为，不能干预行政相对人的合法行为，只是在行政相对人有违法行为表现时才出面依法予以查处。关于物业 管理实务中提出的“政府对业主方、物业管理公司这两方监督的深度到什么程度？对他们的什么行为可以干预”这类问题，我们认为：行政监督只存在法定监督事项(宽度)多少为宜问 题和监督方式妥当与否问题，并不存在深度问题；对行政相对人(业主方、物业管理公司等) 的行政监督应当限于守法监督范围，只能对其违反物业管理法规和有法效政策的违法行为依 法实施干预和查处，对其未达到违法程度的社会不当行为通过行政指导予以善意劝告、提醒和发挥自治自律机制作用予以纠编。

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