物业管理法规-涉外物业管理民事法律关系

　　2.涉外物业财产关系的法律适用，国际私法通行与不动产有关的一切法律问题受不动产所在地法支配的原则。中国《民法通则》第144条也规定：“不动产的所有权，适用不动产 所在地法律。”最高人民法院的《意见(试行)》第186条指出：“不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”物业是不动产性质之物，在 物业委托代管情况下，物业的统一管理权从物业所有权中分离出来而成为相对独立的他物权，依委托合同的约定归受托的物业管理公司持有和行使。因此，物业的管理权关系和涉外不 动产的管理民事关系与不动产使用等民事关系一样，应适用不动产所在地法律。对于在中国境内发生的涉外物业的管理、使用等物权性问题和纠纷的处理，依中国冲突规范必然是适用 中国的有关法律、法规。

　　3.物业管理具体行为构成涉外侵权行为的法律适用，不少国家规定倾向于应同时适用法院地法和侵权行为地法。倘若法院地法和侵权行为地法有一个法律认为该行为不是侵权行为 ，则该行为就不能作为侵权行为事处理，这是所谓“双重可诉性规则”。中国《民法通则》第146条第2款规定：“中华人民共和国法律不认为在中华人民共和国领域外发生的行为是侵 权行为的，不作为侵权行为处理。”该条第1款规定：“侵权行为的损害赔偿，适用侵权行为地法律。当事人双方国籍相同或者在同一国家有住所的，也可以适用当事人本国法律或者 住所地法律。”最高人民法院《意见(试行)》第187条规定：“侵权行为地的法律包括侵权行为实施地法律和侵权结果发生地法律。如果两者不一致时，人民法院可以选择适用。”由 于物业管理具体行为的作出一般都是在物业管理辖区内，除特殊情况外，其侵权行为地和侵权结果发生地一般也应依法适用中国法律。

　　4.物业管理涉外服务合同关系的法律适用，国际私法通行当事人善意(Bona Fide)选择 原则和最密切联系原则。物业管理涉外合同可分为涉外物业的管理合同和涉外的非物业性服 务合同两类。涉外物业的管理合同属于涉外物业财产关系方面的合同，适用不动产所在地法原则，不能由当事人选择处理合同争议所适用的法律。涉外的非物业性服务合同(如特约服 务合同或代办服务合同)发生合同争议，应执行中国《民法通则》第145条和中国《合同法》第126条第1款的同样内容规定：“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律， 但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。”在中国物业管理实践中，由物业管理公司提供的涉外非物业性服务通常是以口头合 同或便条式合同的形式与接受服务方作出约定，当事人在订立合同时和发生合同争议后一般没有明确地选择处理本合同争议所适用法律的意思表示，此时应按最密切联系原则来确定应 适用的法律制度作为合同的准据法。最密切联系原则要求应适用的法律是合同在经济意义上或社会意义上集中地凝聚于某一法域地方的法律，法院在作出准据法选择时会考虑合同的缔 结地和履行地、缔约双方的住所地或营业所所在地以及合同的性质和主旨等因素。由于涉外非物业性服务合同的订立地和履行地都是中国境内，提供服务的物业管理公司营业所所在地 也是在中国境内，而且通常是先服务后收费。按判断最密切联系的“特征履行”方法，物业管理公司履行服务合同的行为能在作用上反映合同的特点，则应适用该方当事人营业所所在 地法或履行合同行为地法，因此，处理涉外非物业性服务合同争议，一般应适用中国法律。

　　5.中国大陆内地物业管理涉及中国港澳台地区人员、企业、单位的民事关系的法律适用问题的解决，依据中国国内区际法律冲突规范。1978年邓小平同志在会见英国首相撒切尔夫 人时，首次提出“一国两制”(一个国家，两种制度)的概念。1981年9月30日全国人大叶剑英委员长发表《关于台湾回归祖国实现和平统一的方针政策》一文中说到，“国家实现统一 后，台湾可以作为特别行政区，享有高度的自治权，并可保留军队”。“台湾现行社会、经济制度不变，生活方式不变，同外国的经济文化关系不变，私有财产、房屋、土地、企业所 有权、合法继承权和外国投资不受侵犯”。这一正确方针政策和以“一国两制”解决港澳台回归祖国的原则，在1982年12月4日通过的《中华人民共和国宪法》第31条以根本法形式作 出了规定：“国家在必要时设立特别行政区。在特别行政区内实行的制度按照具体情况由全国人民代表大会以法律规定。”第62条第13款确认：全国人民代表大会有权“决定特别行政 区的设立及其制度”。建立特别行政区，指的就是实行“一国两制”。中国政府遵循《联合国宪章》第2条规定的国际法准则，本着互相尊重历史事实、互让互谅的原则分别与英国政 府和葡萄牙政府进行谈判。1984年12月19日签署中英《关于香港问题的联合声明》，1987年 4月13日签订中葡《关于澳门问题的联合声明》，在这两项国际条约性质的联合声明中，载 明中国在1997年7月1日和1999年12月20日分别对香港和澳门恢复行使主权后，将在50年内对港澳采取“一国两制”政策。邓小平同志1987年4月16日在一次讲话中再次指出：“对香港 的政策不变，对澳门的政策不变，对台湾的政策按照‘一国两制’方针解决统一问题后五十年也不变。”“一国两制”的基本含义是：在统一的中国内部，根据国家宪法和法律的明文 规定，在大陆地区实行社会主义制度，并以此作为国家制度的主体，在香港、澳门和台湾各设立特别行政区，在这些地区实行资本主义制度作为国家制度的补充，这两种制度长期共存 、和平共处、相互补充、共同繁荣。在“一国两制”时期港澳台特别行政区的法律体系是由特别行政区基本法、保留的原有法律和该行政区立法机关新制定的法律构成，其法律内容必 然与大陆的社会主义法律有所不同；在司法体制上，各特别行政区有其终审法院；在法律适用上，各特别行政区适用自己的民法、刑法等法律。因此，港澳台与大陆虽同处于一个主权 国家之内，但却属于不同的法域，需要制定和执行区际法律冲突规范。

　　在“一国两制”时期，港澳台作为中国的特别行政区，其居民凡属于中国国籍法规定者 ，均属于中国公民。按照中国1984年12月19日致英国《备忘录》及1987年4月13日致葡萄牙 《备忘录》的规定，港澳特别行政区的原持有英属公民护照或葡萄牙身份证旅行证件的这些中国居民也当然是中国公民。1984年12月26日最高人民法院《关于港澳同胞持有英属公民护 照和澳葡当局所发身份证在内地人民法院起诉应诉的民事案件，是否作为涉外案件问题的批复》中也明确指出：港澳同胞均为中国公民，他们在内地人民法院起诉，应诉的民事案件， 不能作为涉外案件处理，仍由基层人民法院管辖，在适用法律上仍然适用我国法律。因此，中国大陆的物业管理涉外港澳台人员的民事法律关系是不属于狭义的涉外民事法律的关系。

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