物业管理法规-物业管理具体行政行为及其效力

　　行政处罚的具体形式很多，大致可分为四类：一是申诫罚。即警告，是对违法者的谴责 和警诫。二是财产罚。是剥夺违法者一定财产权益的制裁，如罚款、没收非法所得、没收非法财物、拆除违法建筑等。三是行为罚。又称能力罚，即剥夺或限制违法者原有的从事某种 行为的能力，如暂扣或吊销许可证，暂扣或吊销资质、资格证书或执照，责令停产停业，责令暂停发放建设单位的房地产开发资质、降低物业管理资质等级等。四是人身罚。即短期内 限制或剥夺人身自由(如行政拘留)的制裁，但在专门的物业管理法规中未规定人身罚，因而除涉及触犯《治安管理处罚条例》的行为外，不能将人身罚作为物业管理行政处罚的形式。 物业管理行政处罚必须严格按照1996年10月1日起施行的中国《行政处罚法》规定的程序进行。除依法可适用简易程序外，通常都要严格适用传唤、询问、取证、裁决、复查一般程序 和不服处罚的申请行政复议或提起行政诉讼的申诉程序，并且行政相对人作为当事人有要求举行听证的权利。

　　物业管理行政强制执行，指物业管理的行政主管机关和有关行政机关，依据法定职权和 物业管理行政法规，在行使行政管理职权过程中，对不履行法律义务的行政相对人，直接或依法申请法院采取强制措施强迫行政相对人履行义务的行政行为。

　　行政强制执行的机关有两种，即由行政机关自己执行和经行政机关申请由法院执行。绝 大多数的物业管理行政强制执行，依法应由法院执行。行政机关向法院申请执行的期限是自起诉期限届满之日起3个月，逾期申请的，人民法院不予受理。如果行政机关不执行或不申 请法院执行生效的具体行政行为，承受该具体行政行为权利的一方当事人有权向行政机关提出执行申请。

　　行政强制执行可分为间接强制和直接强制(包括人身强制和财产强制，如强制传唤、强制拆除等)两大类。其中间接强制又分为两种：一是代执行，指行政相对人本人不履行法律 义务，而此项义务可以由第三人代为履行而能达到同一执行目的的，行政机关或法院可以依法委托他人代为履行，然后由负有义务的行政相对人承担因此所发生的一切费用。例如，某 业主不主动履行拆除违法建筑的行政命令而须强制拆除的，行政机关调用民工、拆房机械进行强制拆除的费用，由该业主承担。代执行的程序一般分为告诫责令、代执行、费用征收三 个阶段。二是执行罚，又称罚锾，指行政相对人不及时履行、他人又不能代为履行的作为义务或不作为义务，行政机关可以依法采用课以财产上新的给付义务的办法，促其履行义务。 例如中国《行政处罚法》第51条中规定，当事人到期不缴纳罚款的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取滞纳金形式的加罚措施，即每日按罚款数额的3％加处罚款。执行罚的罚款 ，仅为促使被罚人履行义务的手段，因而只要义务人履行了义务，执行罚就停止了。

　　三、物业管理具体行政行为的效力
　　物业管理行政行为属于在行政职权范围内作出的、证据确凿、适用法规正确、符合法定 权限和程序的，具有法律约束力，在法律上是有效力的。

　　有效的物业管理行政行为具有下述效力：

　　①确定力。指具体行政行为一经作出，就具有不得随意变更的确定的效力。除法定可引 起变更的情况出现和经法定程序作出变更外，行政相对人和作出该具体行政行为的行政机关都不得再任意变更其内容。②约束力。指具体行政行为内容一经确定，对行政相对人和行政 机关及其工作人员都具有拘束制约的效力，都必须按其内容要求履行自己的义务或职责。③ 执行力。指具有依法采取一定措施和手段，使具体行政行为内容要求得以完全实现的效力。 如果行政相对人对使本人承担履行一定义务的具体行政行为提出申诉或提起行政诉讼，在申诉或行政诉讼期间是否仍需执行或强制执行，这要看法律行政法规的具体规定。大致有两种 情况：一是原则上不停止执行；二是暂缓执行(参见中国《行政复议条例》第39条和《行政诉讼法》第44条的规定)。

　　物业管理具体行政行为有下列情形之一的，属于缺乏生效要件、有重大缺陷的无效具体 行政行为：

　　①主要事实不清和证据不足的；②适用法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命 令错误的；③违反法定程序的；④超越或者滥用职权的；⑤具体行政处罚行为明显不当或显失公正的。

　　按照现代行政法治原理，除特殊情况外，法律对每一项有法律效果的具体行政行为均应 规定相应的法律救济措施，一般是规定可以提起行政复议和行政诉讼这两种救济手段和在某项行政行为被确认违法后须赔偿的则予以国家赔偿的办法。中国已分别于1989年4月4日公布 《行政诉讼法》、1990年12月24日发布《行政复议条例》、1994年5月12日公布《国家赔偿法》，为保障行政相对人的合法权益开辟了法律救济途径。特别是1999年修订后的《行政复 议条例》，将抽象的行政行为也纳入可复议范围，这是中国依法治国进程中的一个重大成果和重要标志。

　　各地物业管理规范性文件对行政管理部门的具体行政行为大都规定了法律救济途径。例 如《上海市居住物业管理条例》第61条、《重庆市物业管理办法》第39条、《江苏省城市住 宅区物业管理办法》第43条都作出了规定。当事人(开发建设单位、售房单位、物业管理企业、业主、物业使用人)对物业管理行政主管部门等行政管理部门的具体行政行为(行政处罚 和处理裁决)不服的，可以按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，向作出具体行政行为的机关的上一级行政机关申请复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人在法定期限 内不申请复议，不提起行政诉讼，又不履行具体行政行为所确定的义务的，作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《行政诉讼法》第66条以及《行政处罚法》第51条第(三)项的规 定，申请人民法院强制执行。《北京市居住小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》都未明文作出类似的法律救济规定，估计是基于不作出与行政复议条例、行政 诉讼法交叉重复规定的考虑。

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