物业管理机构-物业管理企业

5.公司章程
公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形 式、组织机构，以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件。其内容一般应包括：
(1)公司的宗旨；
(2)名称和住所；
(3)经济性质；
(4)注册资金数额以及来源；(5)经营范围和经营方式；(6)公司组织机构及职权；
(7)法定代表人产生程序及职权范围；
(8)财务管理制度和利润分配方式；
(9)其他劳动用工制度；
(10)章程修改程序；
(11)终止程序；
(12)其他事项。
联营企业章程还应载明：
(1)联营各方出资方式、数额和投资期限；
(2)联合各方成员的权利和义务；
(3)参加和退出的条件、程序；
(4)组织管理机构的产生、形式、职权及其决策程序；
(5)主要负责人任期。
有限责任公司的章程应载明下列事项：
(1)公司名称和住所；
(2)公司经营范围；
(3)公司注册资本；
(4)股东的姓名或名称；
(5)股东的权利和义务；
(6)股东的出资方式和出资额；
(7)股东转让出资的条件；
(8)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；
(9)公司法定代表人；
(10)公司解散事由与清算办法；
(11)股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份公司章程应当载明下列事项：
(1)公司名称和住所；
(2)公司经营范围；
(3)公司设立方式；
(4)公司股份总数每股金额和注册资本；
(5)发起人的姓名或者名称，认购的股份数；
(6)股东的权利和义务；
(7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；
(8)公司法定代表人；
(9)监事会的组成、职权、任期和议事规则；
(10)公司利润分配办法；
(11)公司的解散事由与清算办法；
(12)公司的通知和公告办法；
(13)股东大会认为需要规定的其他事项。
6.公司人员
企业法人登记管理有关规章规定，申请成立全民、集体、联营、私营、三资等企业，必 须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得少于8人。物业管理公司一般应具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达3人以上。
根据《公司法》设立物业管理有限责任公司，应当由2人以上50以下股东共同出资；设 立股份有限公司，除国有企业改建为股份有限公司的外，应当有5个以上发起人，且其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。国家授权投资的机构或部门可以单独设立国有独资的 有限责任公司。外国投资者包括外国的企业和其他经济组织或个人，可以独资设立外资性质的物业管理有限责任公司。
(二)设立登记
1.三资物业管理企业的设立登记
三资物业管理企业在向工商行政管理机关申请登记之前，如前所述，首先要进行向工商 行政部门申请名称登记，然后进行审查批准即经过对外经济贸易主管部门审查批准。对外经贸行政主管部门主要审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金 和章程，合资企业合营各方签订的合营协议、合同、章程，合作企业中外合作者签订的协议、合同、章程等文件。审查机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定。
当三资物业管理企业接到对外经济贸易主管部门的批准书之后30日内，向工商行政管理 机关申请营业登记。营业登记主要看是否具备了开业的条件：是否有符合规定的名称，是否有审批机关批准的合同章程，是否有固定的经营场所、必要的设施，是否有规定的从业人员 ，是否有符合国家规定的注册资金，经营范围是否符合国家法律、法规和政策规定，是否有健全的财会制度等。
营业登记的主要事项有：名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董 事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。在登记时应向工商行政管理部门提交下列文件、证件：
(1)由董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书；
(2)合同章程以及审批机关的批准文件和批准证书；
(3)项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；
(4)投资者合法的开业证明；
(5)投资者的资信证明；
(6)董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派(任职)文件和上述中方人员 的身份证明；
(7)其他有关文件证件。
当三资物业管理取得营业执照后，将取得进入资质登记和资质备案阶段。
2.内资物业管理企业的设立登记
内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业管理企业，当 具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括：名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承 担民事责任；符合规定的经营范围等时，即可进行营业登记。登记的主要事项有：名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。
当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案阶段。
应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业管理集团公司，一般领导着由原房管所 转制成立的物业管理公司，当前要根据政、企、事分开的原则，实行企业化管理，与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。
(三)资质等级管理
1.资质等级管理的目的
物业管理企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力和规模的管理。为 了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业管理企业进行 资质等级管理。物业管理企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。
市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批 各类物业管理企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业管理企业资质等级管理的日常工作。
2.资质等级
目前，部分省和城市根据当地实际情况制定了物业管理公司资质审批规定，但尚无全国 性的规定。根据上海市房地局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》的规定，物业管理企业按资质条件分为一、二、三级和无级。
一级物业管理企业需具备的条件是：管理物业规模50万平方米以上，或管理涉外物业20 万平方米以上；管理物业类型3种以上，或涉外物业2种以上；必须有2个以上优秀小区或大厦，所管物业达标面积50％以上；企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上 ；有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；经营年限须在3年以上；注册资本在100万元人民币以上。
二级物业管理企业需具备的条件：管理规模20-50万平方米，或管理涉外物业5-20万平 方米；管理物业类型2种以上，或管理涉外物业；须有1个以上优秀小区或大厦，所管物业达标30％以上；有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；经营年限须在2年以上；注册资 本在50万元人民币以上。
三级物业管理企业须具备的条件：管理物业规模3-20万平方米，或涉外物业1-5万平方 米；有中级专业技术职称3人以上；企业注册资本10万元人民币以上。
暂不定级的物业管理企业：管理物业规模在3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的 。
3.资质等级审批
根据上海市规定，资质备案与核发资质等级证书同步进行。
物业管理企业，一般要在取得营业执照30日内按规定申办资质备案。
外商独资、中外合资、中外合作的物业管理企业的资质备案和资质等级向市房地局申报 ，由市房地局审批。
内资物业管理企业资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资 质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。申办物业资质备案和资质证书，必须提交下列文件和资料：
(1)企业法人营业执照；
(2)公司经理出任聘任书；

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