物业管理机构-物业管理企业

一、物业管理企业的类别
(一)按投资主体
物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。
(1)全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经 营权分离的原则授予企业经营管理权；
(2)集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有；
(3)私营物业管理企业资产属于私人所有。
(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格 ；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务；
(5)三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者 投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。
(二)按股东出资形式
可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
(1)物业管理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公 司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；
(2)物业管理股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股 东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房 地产等行业中有一批股份有限公司。随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股份有限公司将逐步出现；
(3)股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主管理、 自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
近年来，随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市 到1997年为止，共有物业管理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108家，有限公司和股份公司为537家。内资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157家。上述15 40家物业管理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着管理服务职能。
(三)按经营服务方式
分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。
(四)按是否具有法人资格
一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为 主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业管理的不具备企业法人资格的物业管理部。
二、物业管理企业的组建
(一)组建条件
1.企业名称预先审核
企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成：企业所在地、具 体名称、经营类别、企业种类等。其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东湖”、“万科”“XX别墅”等。除叫物业管理公司外也有称物业管理有限公司、物业发展公司、物业公司等。根据国家工商行政管理局制定的《企 业名称登记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字：
(1)有损于国家社会公共利益的；
(2)可能对公众造成欺骗或误解的；
(3)外国国家地区名称、国际组织名称；
(4)党政名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；
(5)汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；
(6)其他法律、行政法规规定禁止的。
对于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务 院或者授权机关批准的大型进出口企业和大型企业集团，国家工商行政管理局规定的其他企业。在企业名称中用“总”字的必须设三个以上分支机构等。
根据公司登记管理有关规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定必 须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须审批的项目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如 设立外商投资的物业管理企业，在报经有关外经贸行政管理机关审批前必须将申请名称报工商行政管理部门预先核准。
设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准 ；设立股份有限公司，由全体发起人指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准。申请时，必须提交：
(1)全体股东或发起人签署的申请书；
(2)股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等。
工商行政管理机关应当自收到申请文件之日起10日内作出核准或驳回的决定。决定批准 的，应当发给《企业名称预先核准通知书》。
公司名称是企业的品牌中一部分，从开始起名的时候就要注意其合法性和效应性，一般 要求简明、响亮、有寓意、有创意。
2.公司住所
《民法通则》规定，法人以它的主要办事机构所在地为住所。物业管理公司的主要办事 机构所在地为物业管理公司的住所。物业管理公司设立条件中的住所用房可以是自有产权房或租赁用房。在租赁用房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋租赁的期限一般必须 在1年以上。有了确定的住所，就可以确定所属工商行政管辖的行政机关。
3.法定代表人
物业管理公司作为企业法人，经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准 登记注册后，其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人。全民和集体企业的主要负责人是经有关主管机关审查同意，当企业申请登记经核准后，主要负责人取得 了法定代表人资格。法定代表人必须符合下列条件：
(1)有完全民事行为能力；
(2)有所在地正式户口或临时户口；
(3)具有管理企业的能力和有关的专业知识；
(4)具有从事企业的生产经营管理能力；
(5)产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；
(6)符合其他有关规定的条件。
物业管理公司选好法定代表人对企业的经营管理有着至关重要的作用。“千军易得，一将难求”就是说决策人物的重要性。物业管理公司法定代表人应在合法前提下，在企业章程 规定的职责内行使职权履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业管理全面负责，并接受本公司全体成员监督，接受政府部门、主管物业管理的行政机关的监督。
4.注册资本
公司法定的人员、住所和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营 活动，享受和承担债权债务的物质基础。一般来说，注册资本的大小直接决定公司的债务能力和经营能力。世界各国对公司的最低的资本额都有具体严格的规定。我国有关法律也对各 类公司注册资本有规定。
企业法人登记管理有关规章对申请企业法人登记规定了各类公司的注册资金：生产性公 司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业管理公司，作为服务性企业，其注册资本不得少于10万元人民币。
《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本分别作出最低限 额规定。有限责任公司的注册资本，生产经营为主的、以商业为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股 份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元人民币。
股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 出资。股东或发起人用非货币出资时，要对非资货币作价评估，评估时要核实财产，不得高估或低估作价。对于土地使用权的评估作价，要按照有关房地产法法规、行政规章的规定办 理。还应当指出：股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外；同样，发起人以工业产权、非专 利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20％。这些规定在组建物业管理股份有限公司都必须遵守。

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