项目物业前期接管工作流程说明

　　 项目物业前期接管工作流程说明摘要：筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1.各部门共同汇编的文件：⑴.《房屋使用、管理、维修公约》

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　　 项目物业前期接管工作流程说明

　　 *签订《物业管理委托合同》

　　 由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。

　　 *委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

　　 1.由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

　　 2.招聘各部门经理、主管、员工

　　 综合部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；

　　 财务部：经理1名、会计1名、出纳1名；

　　 管业部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、

　　 前台接待2名；

　　 保卫部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）；

　　 工程部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；

　　 建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

　　 说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。

　　 “公司初期人员架构图”附后

　　 *筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

　　 1.各部门共同汇编的文件：

　　 ⑴.《房屋使用、管理、维修公约》

　　 ⑵.《房屋质量保证书》

　　 ⑶.《房屋使用说明书》

　　 ⑷.《房屋交付（入住）通知》

　　 ⑸.《入伙授权书》

　　 ⑹.《业主（使用人）服务指南》

　　 ⑺.《装修管理规定》

　　 ⑻.《办理装修流程说明》

　　 ⑼.《治安、消防协议书》

　　 ⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

　　 ⑾.《二次装修协议书》

　　 ⑿.《业主联络资料登记表》

　　 ⒀.《收楼须知》

　　 ⒁.《物业管理费收费标准》

　　 ⒂.《公约承诺书》

　　 备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

　　 建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。

　　 2.各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

　　 △ 综合部

　　 ⑴.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

　　 ⑵.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

　　 ⑶.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

　　 ⑷.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

　　 ⑸.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

　　 ⑹.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

　　 ⑺.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

　　 ⑻.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

　　 ⑼.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

　　 ⑽.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业

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