某花园项目物业测算编测说明

　　某花园项目物业测算编测说明摘要：测算前提：1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准) 到接管面积饱和时。2、 以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。

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　　某花园项目物业测算编测说明

　　编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业管理前期盈亏预期 。

　　测算前提：1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准) 到接管面积饱和时。

　　2、 以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。

　　3、不受会计核算、报表口径局限。

　　4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。

　　测算依据：1、营业收入按集团有关确认规定。

　　2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。

　　3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。

　　4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。

　　5、集团或所在区域、公司平均物业管理费收缴率水平。

　　测算原则：1、谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率) ，不低估成本费用。

　　2、重要性。保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。

　　3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。

　　4、直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。

　　测算时间：1、地产进行新项目可行性论证时。

　　2、物业管理公司对外接盘时。

　　3、物业管理公司接管地产楼盘前。

　　测算分工：1、集团内项目，除"开发商承担费用"由地产公司编测外，其余均由物业管理公司编测。

　　2、集团新项目可行性论证时的测算由地产公司项目发展部门组织。

　　3、对外接盘均由物业管理公司编测。

　　4、汇编后的测算稿，地产公司、物业管理公司各执一份，同时报集团财务管理部、物业管理部审核、备案。

　　注意事项：1、坚持以收支事项为测算基础，合理建立量-价-时计算关系、力求体现计算过程。

　　如"饱和营业收入"测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列(在该建筑结构形式下增设行次)。人员可采用0.5个人、1.5个人等非整数方式计算费用。

　　2、饱和营业收入按权责发生制确认测算，营业收入(管理费)=饱和营业收入*收缴率

　　3、区分单价和成本/M2、收入/M2的不同，区分管理面积、建筑面积、收费面积、计费面积(计算成本、费用的面积)的不同。成本/M2、收入/M2按收费面积计算。

　　4、委托资产经营收入分业主委托、开发商委托，同一资产不要重复测算。

　　5、测算时必须充分了解项目的结构、用途、周边环境、各种配套设施、运作的标准和方式、费用的结算内容与方式等，并根据这些情况的变化及时调整基础测算数据，力求测算依据充分。

　　6、测算的时间跨度可按"测算前提1"根据实际情况增减。收支项目宜增不宜减。

　　7、尽可能按本格式内容估测、填制完整。若时间或基础资料不允许，可先不填写数量、单价。

　　必要时可增加层级或另行设置的计算底表，并设置链接公式。

　　8、同一项目每次测算结果应另存而不覆盖，以便动态反映、跟踪以了解变化。

　　9、行列项目增减、层级省略、不填写数量、单价时，要相应调整公式设置。保持表与表、及数据之间对应关系、钩稽关系正确无误。如：营业收入测算表某住宅的测算期收费面积应等于基本情况表相对应的收费面积。

　　公司财务管理部

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