物业管理的作用与类型

　　 一、物业管理与传统管理

　　 建国以后,国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制,至今仍 是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展,但由于机制的不同,两者又有着原则 上的区别。

　　 (一)管理实体

　　 城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式,实施管理的实体是政府机构 -各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为,实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。

　　 (二)管理机制

　　 传统管理与房屋福利性分配模式相适应,是一种非经营性的管理行为,建立在以租养房 的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足,或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务,采用“以业养房 ”的方针,依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。

　　 (三)市场机制

　　 传统管理是按产业系统划分的部门管理,往往一个完整的物业区域,其内部各个物业因 产权归属不同而被分割,影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理,打破部门、系统的分割,适应产权多元化的格局,按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标 来签订委托管理服务合同,开展业务。

　　 (四)服务范围

　　 传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内,由于是受低租金的限制,服务 范围狭、功能单一,房管部门又是行政性事业单位,缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务,市场机制促使管理公司千方百计地从广度和 深度上拓展业务,以高效优质的服务取得企业的经济效益。

　　 (五)主导地位

　　 传统管理由于产权单一,基本上是一种单向行为,一切由管理单位说了算,住户是被动 的,处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为,供需双方通过共同认可的合同相联系,有明确的权利义务,而且业主在其中居主导地位。

　　 综上所述,物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的 关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理,转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权益,又建立了新的 、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系,实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理模式。在这种机制和 模式下,辖区的住户做到自己的事情自己办,公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业,维护共同的利益。

　　 二、物业管理的作用

　　 从以上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题 。这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析:

　　 (一)房地产经济体制改革配套工程

　　 中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化,并由此形成产权多元化 和管理社会化的新格局。这种

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