对于物业管理专项维修资金所涉及问题的思考

　　 对于物业管理专项维修资金所涉及问题的思考

　　 文/舒可心

　　 维修资金的总额理论值巨大，仅以朝阳园小区为例，20万平方米的物业管理区域，所有房屋销售合同总值约为20亿元人民币（早期的外销房项目），按2%的比例归集起来的维修资金总额理论值为4千万元！即便是按内销房价格计算，一个20万平方米的物业管理区域的维修资金理论值也是上千万元！如此巨大的资金，远远超过物业管理企业或者一般有限责任公司的注册资金，其牵扯到的利益是千家万户，是城市建筑的安全，是社会的安定。如果该资金被滥用将导致企业的破产或者业主财产的损失，任何企业和个人都无法承担相应的责任。

　　 当前，把业委会而不是业主大会看成是物业管理的主体的观点，是业内、社会上乃至部分高层领导人士的一种普遍的错误认识，而这也是造成业委会滥用权利、业委会行为泛政治化，甚至造成小区居民生活不安宁以及部分地区社会动荡的主要原因。因此，下面我对专项维修资金收取、使用、管理方面的论点，都是基于一个最重要的基础：业主大会是物业管理的主体，业委会是业主大会的执行机构。这是物业管理活动中一切和物业管理有关的行为的法律基础。

　　 维修资金的权属、用途、决策、责任等是一个非常复杂的问题。考虑其制度设计时，必须明确几个问题：

　　 一、关于资金信托管理制度的设想

　　 按目前的法规设计，业主是维修资金中其所应交纳部分的所有者，而不是和其他业主按份共有。这就使得有关的制度设计似乎遇到了法律上的尴尬：权利人不能行使权利（即业主自己不能花自己的钱）的情况。因此，用法规和规章正确定义维修资金的性质和所有权状态是很重要的基础工作。我认为，应利用现有的金融制度框架，把维修资金定义成一个以业主共有利益为受益人的信托资金。在资金归集阶段，每个业主共同组成了该资金的委托人。而该笔信托资金的受托人（管理人）可以由业主大会超过2/3投票权通过决议决定业主大会自己成为受托人，或者委托包括政府部门指定的会计师事务所、物业管理企业在内的第三方或者由多个组织组成的第三方组织来履行资金的管理职责。委托人需要（如用利息）支付相应的资金管理费用。在制度设计中，可以明确禁止委托业委会作为该资金的受托人。而业委会只能作为监督者或者和某一有能力承担责任的第三方组成受托人组织。也应该考虑在目前大量的物业管理区域中不能召开业主大会的情况下，该资金的受托人为政府某部门指定的会计师事务所等机构。即符合“政府指导行为”和“市场行为”相结合的社会现实。如此处理，政府则能真正从市场中解脱出来。

　　 二、根据不同情况建立不同的决策机制

　　 维修资金使用在不同共用位置、设备设施的情况下，其决策机制应该有所不同。对于某独立建筑物专有的公共设施（如电梯等）和对于整个物业管理区域内的公共设施（如供热锅炉等）在使用该资金时的决策方式应有所不同。如果机械理解《物业管理条例》中“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的条款，则可能发生某一个楼的电梯在需要更换时，需要由那些既无需出钱也无利益关系但却是同一物业管理区域内的其他楼的业主共同在业主大会上进行表决。因此，政府应该在法规和规章的制定中，引导业主（大会）做出允许按物业利益关系不同的业主群体以适当比例决议该资金使用的制度决议，从而建立起一个“原始”制度。我认为，应该以“建筑物区分所有权”理论为基础，最小以独栋建筑物为单位，对仅仅属于该建筑物内的共有财产需要使用该资金时，可以由业委会或者其他机构组织该建筑物内的所有业主以民主决策的方式决议资金的使用，并应尽快续筹以不妨碍整个物业管理区域内对维修资金的使用为起码条件。

　　 三、资金管理环节中的问题与解决

　　 明确了专项维修资金的性质和使用对象的状况，下面来讨论专项维修资金在收取、使用、管理中各个环节中需要认真处理的问题。

　　 （一）专项维修资金的管理制度设计

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