专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析

　　业内人士皆知成本法、收益法、市场比较法是房地产评估的三种基本方法，一般情况下，项目最终评估结果应是三种评估结果的综合。这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。因此，认识三种评估结果的差异具有理论和实践意义。

　　一、三种房地产评估方法的理论依据

　　成本法理论依据为生产费用价值论。它主要是从开发者（或卖方）即供给者角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和利润之和。此方法求的价格为积算成本价格。房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线（中S曲线），这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。预期售价等于成本加预期利润，即等于成本价，所以S曲线亦可以看成成本价与开发数量关系曲线。

　　收益还原法理论依据为效用价值论。它主要是从使用者（或买方）即需求者角度，运用预期收益原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。此房地产评估方法求算的价格为收益价格。房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。物业购置价格越高，要求未来收益水平越高，未来收益的资本化价格越高，投资风险越大，因此置业需求量越小，所以，置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系，也反映了收益价格与需求数量的关系。

　　市场比较法理论依据为市场供求论。它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产评估www.fangxiucai.com的市场交易价格。此方法求算的价格为市场价格，市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格，因此，市场可能成交的市场价格可以发生在粗曲线上。

　　二、静态瓦尔拉一般均衡下三种房地产评估方法所得结果理论上具有一致性

　　应该说三种房地产评估方法是从不同角度。以不同思路探求物业价格形成的机理。他们之间并无冲突，相反，它们之间却有一条纽带相连，这就是——市场。在完全市场的指挥棒下，三种不同角度形成的价格可在瓦尔拉一般均衡状态下达到统一。

　　所谓瓦尔拉一般均衡是指在该状态，整个市场体系有一组均衡价格，保证所有市场的供求相等，微观经济行为人都唯一地根据价格信号作出自己的行为选择，它撇开从均衡到均衡的时间调节过程，假定这种过程是在瞬间完成的，不存在失败交易。这段话主要含有四层意思：（l）市场供求是均衡的；（2）整个市场体系的所有细分市场之间相互均衡，并形成一系列均衡价格；（3）经济行为人的行为只随价格的变动而调整；（4）均衡状态是指一种理想的静态状态，形成一组均衡体系，即均衡的开发量，均衡的租金，在这一均衡点上实现房地产投资利润最大化和效用最大化。

　　根据估价理论，估价师在进行价格评估时，针对估价对象不同状况、不同的估价目的，评估价格有不同的定义。在评估中，通常都要评估物业的公开市场价值，公开市场价值其实就是理想中的瓦尔拉均衡时的市场价格。亦即中的供求曲线相交的均衡点上均衡价格PO，很显然，这一价格就是市场比较法理论上所求取的价格，又等于成本法理论上求取的成本价和收益法理论上求取的收益价。假定房地产市场出现不均衡，看不见的手会进行调整，将形成新的均衡点，又会满足市场价一成本价一收益价。例如图2：若开发成本增高，不能达到平均利润，则低价不卖。同一价格水平下，于是供应数量减少，供给曲线S1左移至供应曲线S2，需求曲线不变时，均衡点由EO→E1，对应市场价格P0→P1，即开发平均成本高，市场价格高，投资收益率不变时，租金收益高，收益价格高；若买方认为物业未来收益高，则其愿意以高价购买，于是同一价格水平下，需求量增加，需求曲线D1右移至需求曲线DZ，供应曲线不变时，均衡点由EO→E2，市场价格 PO→P2，即收益高，市场价格高，成本不变时，开发平均利润率增高，成本价增高。

　　所以，在价格机制的不断调整下，三种房地产评估方法表达的三种价格形成机理所决定的价格结果总是走向统一三种房地产评估方法所得评估结果理论上是相同的。

　　三、动态非瓦尔拉一般均衡分析下三种价格房地产评估方法不具一致性

　　我们知道，瓦尔拉一般均衡模型是在经济主体利润最大化和效用最大化及供求相等的基础上求解的，这一理论是建立在市场充分完全竞争、完全信息、交易时间瞬间完成、价格唯一决定等的假设基础上的。事实上，真实的市场并非完全竞争的，信息也并非完备确定的，价格的调整通常都是一个动态的调整过程，特别是对区域性强、产品差异性强的房地产市场而言，其表现更为突出。根据西方非均衡理论，从信息的不完备、搜集信息需要时间和成本的角度看，价格的迅速调整是不可能的，在短时间内，价格具有刚性，且价格并不是经济人行为调节的唯一依据，市场交易者还会受到数量约束。当市场供求不平衡、价格非均衡价格时，供求双方总有一方受到数量约束，市场交易遵循短边原则，即在没有摩擦情况下，处于市场短边的行为人（供大于求时，为需求一方；求大于供时，为供给一方）能够实现他们的交易愿望，处于长边的交换者受到配合的限制，不能完全实现他们的交易量。满足自愿交换条件的交易所产生的交易可能曲线即为图互的粗线部分。根据上述理论，在房地产市场实际均衡过程中，所发生的实际交易案例并非为均衡量上的均衡价格，而可能在不同的价格下实现。对于交易可能曲线，我们可分析得出结论：（1）需求量大于供给量时，一方面是，存在供给方按其开发成本价实现市场交易数量和交易价格；另一方面是，意味着需求者具有较高的未来预期收益价格，所以有：市场交易价格=成本价格＜收益价格。（2）需求量小于供给量时，一方面是，存在需求方按其未来预期收益实现市场交易数量和交易价格；另一方面是，供给者具有较高的意愿成本价，所以有：市场交易价格一收益价格<成本价。

　　在这里，讨论还是假定房地产销售市场与开发市场、租赁市场同一变化的。其实不同市场的均衡同样需要时间，还会造成评估结果的不一致。例如，若由于消费群体及使用物业用途不同，市场短时间内会出现租赁需求大于购买需求，即租金价格上扬，而销售价格平稳，这时收益价格就高于比准价格；如果销售市场求大于供，房地产价格上涨，但此时开发成本并未上涨以分摊超额利润，行业平均利润率未及时上调，于是使成本价格低于市场价格。

　　由上可见，在市场的动态不均衡下，理论上讲，三种房地产评估方法所得结果是不相一致的。所以，有些房地产估价教材书中“理论上成本法估价结果＜市场比较法估价结果＜收益法估价结果”的说法理论上其实是站不住脚的。
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　　三、从房地产评估方法的实际过程看，三种方法的评估结果必有差异

　　我们理想的房地产评估方法假定是，市场完全竞争，信息完备，必然会形成一定的社会平均成本，一定的社会平均利润率，一定的客观租金水平，一定的客观费用，一定的投资收益率和一个均衡的市场价格，估价师找到这些数值就能用三种方法评估出相同的理想价格。但是市场非均衡状态的存在，以及估价师自身知识和信息结构对现实市场认识准确程度，都会使估价师难以真正把握市场脉搏，找到当前估价时点上客观的行业平均成本、行业平均利润率、客观租金水平、租金费用、资本化率和市场类似物业平均交易价格水平，所以三种房地产评估方法实际评估结果必然存在差异。因此，评估师应加强评估结果的可靠性分析。显然，每种方法都有其不确定性因素影响到估价结果的可靠性。

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