专业人士谈房地产评估方法结果异同经济分析

　　就成本法而言，专业费率、管理费率、税率、利率取值相对稳定，可在一定范围内选取，一般取值分别为6一8％、3－5％、6％左右，当前贷款利息、利润率相对难以准确把握。比如就房地产行业而言，到底社会平均利润率是多少尚无定论。另外，土地价格的求取是房地产价格评估的关键，特别是在我国土地市场不发育情况下。此外，由于成本不等于效用以及级差地租见的存在，使得在物业附加值较高时成本法的使用多少丧失价值。实际上在这种情况下，评估的合理利润率是很难确定的，这个利润率水平不仅包含了社会平均利润率，还包含了物业的附加值和级差地租11的转移。所以，成本法在风险较大、附加值较高的物业评估中缺乏可靠性。

　　就收益还原法而言，保险费、管理费、维修费、税等费率相对稳定，但未来各年收益的测定，资本化率的选取对估价结果影响较大，尤其是估价结果对资本化率的高敏感性，使得收益还原法确定的价格具有相当的不可靠性，这就特别需要评估人员根据相关市场资料，凭着经验，用科学方法具体测定。

　　就市场比较法而言，只要交易情况正常，市场发育，替代案例可选择，则其结果在一定意义上最具可靠性。成交价格就是当前的评估价，在最终结果确定时，它的权重应最大。这里的不确定因素在于选取的案例是否为可比较案例，交易价格是否为市场正常交易价格，因素修正幅度是否合理。

　　四、房地产评估方法结论

　　1、如果市场为静态瓦尔拉均衡状态，三种方法评估结果理论上讲可取得一致。

　　2、市场为动态的非均衡状态，三种方法评估结果理论上不一致。不同市场供求状况估价结果的大小排序不同。

　　3．一定要在充分收集、把握市场信息的基础上，根据房地产评估人员经验，针对各种房地产评估方法，通过各种途径，合理确定评估参数，特别是对不确定性因素和敏感性因素的确定。评估中必须认真分析不同房地产评估方法所得评估结果的可靠性和结论不一致的形成原因，并做出可能的调整。

　　4．由于房地产市场的动态性及评估人员对市场把握的准确性，评估实际结果必然不同。评估师应根据市场的均衡状况，依据估价结果的差异性原理，对不同方法所得结果进行综合取值。

　　5．要注意：评估是科学、经验、艺术的结合。

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