房地产估价报告解读知识

编者按：在经济生活中，人们经常会出于各种原因接触到房地产(土地)估价报告。比如，土地权利人进行房地产转让；租赁、抵押、保险、课税、拆迁补偿时或者受让土地使用权时，都需要委托中介机构进行房地产(土地)评估。对于中介机构出具的评估报告，大多数权利人都缺乏一般有关估价的常识，很多人甚至看不懂估价报告。本文作者为大家作简单介绍，以便今后能更充分地利用房地产 (土地)估价报告。

房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。估价报告分为房地产(土地)估价结果报告和房地产(土地)估价技术报告，估价机构向委托方提交的估价报告通常只有房地产(土地)估价结果报告，因此通常我们指的土地估价报告一般是指房地产(土地)估价结果报告。

估价报告相关要素

估价报告中应指出委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的，为个人的姓名和住所；估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级，以及参加估价人员的姓名、估价资质或职称，并由本人签名、盖章。还要写明本次估价所依据的估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料；并概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状，四至，周围环境，景观、基础设施完善程度，土地平整程度，地势；地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置，工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况。估价报告中的价值定义是指本次估价所采用的价值标准和价值内涵，也是某种估价目的特定条件下形成的正常价格。估价报告应用的有效期指本估价报告应用的有效期，可表达为至某年某月某日止，也可表达为多长年限，如一年，而估价作业日期是指本次估价的起止年月日。

估价目的及其方法

估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如，银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交纳的土地使用权出让金。

设定房地产估价目的的意义在于：一旦设定了房地产估价的目的，也就确定了房地产价格的内涵，即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格，从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。从这个意义上来说，房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。

估价遵循的房地产(土地)估价原则，主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则。房地产估价的方法主要有以下几种：①市场比较法；②收益法；③成本法；④假设开发法；⑤基准地价修正法。估价结果应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。估价时点不是随意定的，也不完全和估价作业日期相同，它需要估价人员根据估价目的来确定。在估价之前，它说明了估价中需要估算和判定的是哪个具体日期和客观合理价格或价值，以便于应用。估价时点应采用公历表示，并应精确到日，因为它直接关系到估价报告的有效期。

(作者：新疆石河子市国土资源局 朱少东)

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